북수원 이목지구 대방 디에트르 분양가로 살펴보는 3기 신도시 분양

안녕하세요. 규니입니다.

엇그제 북수원 이목지구 대방 디에트르가 드디어 모집공고를 냈습니다.

8억 후반~9억 초반을 예상했지만 초과하는 금액이 나왔네요.

그럼에도 불구하고 왜 그런 분양가가 나왔는지 뜯어보고,

이를 통해 앞으로 나올 3기 신도시 분양가에 대해서 생각해보고자 합니다.

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이목지구 디에트르의 분양가가 나왔습니다. 고층기준 확장 포함 84B 10.8억 84C 10.4억.이목지구는 종전부동산 이전 공공택지로 공공택지 분양가상한제를 적용받습니다. 이는 모든 분양가 통제 수단 중 가장 강한 규제로, 사실상 “분양가 원가제”라고 볼 수 있습니다.

분양가상한제 분양가 산정 방식

* 분양가 상한제 지역은 주변 시세의 80%에 나온다? 완전 틀린 말입니다.

분양가 상한제의 경우 토지비(택지비)에 국토교통부 고시 기본형 건축비를 더하고, 금융비용 등의 가산비를 더한 것을 분양가로 산정합니다. 그리고 이 분양가가 주변 시세의 60~80% 수준인지, 80~100% 수준인지, 100% 초과 수준인지를 따져 규제를 먹입니다. 선-후 관계를 명확히 이해하셔야 합니다. 즉 이를 이해하면 분양가상한제는 상한제가 아니라 분양 원가제라는 걸 이해할 수 있습니다.

 

이목지구 디에트르 분양가

세부 내용을 살펴보면 택지비, 즉 땅값이 6.5억에 건축비가 4억입니다.

 

이목지구를 비롯해 3기 신도시의 경우, 토지보상가액이 엄청나게 비싸기 때문에 고양창릉, 하남교산 7억 전후, 부천대장, 남양주왕숙 5.5-6억 전후의 땅값이 예상됩니다.

 

여기에 건축비 3.5억(디에트르의 경우 동일 전용면적대비 타 브랜드보다 발코니면적이 2-3평 크고, 커뮤니티에 수영장과 실내체육관이 있어 4억가량 책정됨.)을 얹으면 대략적인 분양가를 알 수 있습니다.

 

이를 통해 3기 신도시 민간 분양의 경우 9-10억이 기본이라는 것을 알 수 있습니다.

 

2기 신도시인 파주운정, 인천검단, 화성동탄, 평택고덕, 오산세교2 등과 비교를 하시면 안됩니다. 위 2기 신도시는 참여정부 때부터 진행한 사업으로 3기 신도시와 토지보상가격 레벨 자체가 다릅니다

 

공공택지 분양가상한제 지역 신도시 아파트 청약을 노리시는 분들의 경우, 5-7억 대에서 2기 신도시 남은 자리를 먹으실건지, 9-10억(추후에는 11억 이상)대에서 3기 신도시를 기다리실 것인지 고민해보시길 바랍니다.

 

3기신도시가 5-6억에 나올거라고 생각하시면 안됩니다. 땅값만 6-7억입니다.