저의 경험, 꿀팁과 부동산 관련 생각들을 나눌 예정입니다.
안녕하세요. 오늘은 많은 분들이 잘 모르시고 어려워하시는 세금에 관한 이야기를 해보고자 합니다.
연말정산이라는 말은 참 많이 듣지만, 대부분의 분들이 어떻게 해야 내가 세금을 줄일 수 있는지, 내가 1년에 내는 세금은 얼마인지 잘 파악하지 못하시는 듯 해요.
또 연말정산은 사실 1월부터 12월까지 12개월 간 준비를 해서 혜택을 보기 때문에 1월부터 준비를 하셔야 하는데요.
대부분의 분들께서 12월~1월 즈음 연말정산에 확~ 관심을 두셨다가 다시 1월 시 즌이 지나면 싹 잊어버리시는 것 같습니다.
오늘은 '주택담보대출'을 받은 분들 중 열심히 대출을 갚고 계신 많은 분들의 세금을 엄청나게 줄여줄 정보에 대해 공유하고자 합니다.
편의상 신규로 주택을 취득하시는 분들의 상황과 눈높이에 맞춰 설명을 해드릴 예정입니다!
오늘의 부제: 세금 수백만원 아끼기 혹은 사실상 대출 금리 n% 낮추기!
1. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제란 무엇인가?
- 용어자체가 너무 어렵네요. 의미를 더 잘 이해하실 수 있게 용어부터 끊어서 설명해보겠습니다.
장기(15년 이상) 주택(오피스텔 제외) 저당(대출) 차입금(비용) 이자 상환액(갚은 돈) 소득공제 라고 이해하면 더 쉬울 것 같습니다.
15년 이상 비거치식/고정금리로 대출 받은 주택담보대출의 이자상환액에 대하여 100%를 소득공제 해주는 제도 입니다.
단순 계산으로 1년에 이자를 1800만원 낸 사람의 경우 최대 297만원~475만원(연봉 8800만 이하)의 세금을 아낄 수 있는 아주 중요한 부분입니다.
2. 장기주택저당차입금의 조건 및 소득공제 한도
1) 기준시가(공시지가)
- 취득 시점의 기준시가가 5억 이하의 주택만 해당합니다. 취득가액이 아니고 국토교통부 공시 가격을 기준으로 합니다.(부동산공시가격알리미 - 국토교통부 - 공동주택공시가격)
- 신규 분양 주택의 경우 기준시가가 없으므로 이후에 공시되는 가장 최근의 기준시가를 기준으로 합니다. 예를 들어 23년 10월에 입주하는 신규 아파트의 경우 24년 1월 1일 기준시가가 얼마냐에 따라 적용/비적용 됩니다.
* 이 부분과 관련하여 추경호 경제부총리는 지난 1월 '2023년 경제정책방향' 발표에서 서민계층 주거부담을 경감을 위해, 소득공제 대상 주택 가격 기준을 상향하겠다고 했습니다. (취득당시 기준시가 5억 -> 6억)
- 상반기에 용역을 통해 7월 중 소득세법 개정안에 포함시켜 국회 통과를 목표로 한다고 합니다. 이게 통과되면 24년 연말정산 때 23년에 낸 주담대 이자에 대해 소득공제를 받을 수 있게 됩니다. 빠른 시일 내에 준비/처리되어 많은 서민분들께서 세금 부담을 줄였으면 좋겠습니다.(한편으로는 이자가 줄어드는 효과라고 생각해도 좋겠습니다.)
2) 대출의 종류 및 기간에 따른 소득공제 한도
| 상환기간 | 추가조건 | 소득공제 한도 |
| 15년 이상 | 고정금리 & 비거치식 | 1800만원 |
| 고정금리 oR 비거치식 | 1500만원 | |
| 변동금리 oR 거치식 | 500만원 | |
| 10년 이상 15년 미만 | 고정금리 oR 비거치식 | 300만원 |
이 부분에서 눈여겨 볼 점은, 내가 낸 이자를 소득공제 한도 내에서 100% 비율로 소득공제를 해준다는 점입니다.
(카드 사용 소득공제는 신용은 15%, 체크는 30% 이런 조건이 붙지만 이건 내가 낸 이자 100% 비율!)
또한 이 부분도 2023년 경제정책방향 발표 당시 소득공제 한도를 늘린다고 했죠. 즉 그만큼 소득공제를 많이 해주고 그만큼 우리가 낼 소득세가 줄어들기 때문에 감세 정책이라고 볼 수 있습니다. 다시 한번 빨리..이 부분이 국회 통과되었으면 좋겠습니다.
| 2023년 개정 소득세율 구간 | ||
| 과표구간 (초과 ~ 이하) | 세율 | 누진세공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% | 1,260,000원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% | 5,760,000원 |
| 8,800만원 ~ 15,000만원 | 35% | 15,440,000원 |
| 15,000만원 ~30,000만원 | 38% | 19,940,000원 |
이번에 개정된 2023년 소득세율 구간에 따른 세율을 살펴보면 위와 같습니다. (연봉 3억 이상이신 분들은 제 블로그를 안보실 것 같아 생략..)
대부분의 직장인 분들께서 1,400만원 ~ 15,000만원 구간에 해당하실 것 같아, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 금액을 임의로 계산해볼까 합니다.
세율의 0.1배를 더하여 지방소득세까지 포함한 실제 세금 혜택 금액을 보고자 합니다.
| 과표구간 (초과 ~ 이하) | 세율 (지방세포함) |
이자상환액 1500만원일 때 절세액 | 이자상환액 1800만원일 때 절세액 |
| 1,400만원 이하 | 6.6% | 990,000원 | 1,188,000원 |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 16.5% | 2,475,000원 | 2,970,000원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 26.4% | 3,960,000원 | 4,752,000원 |
| 8,800만원 ~ 15,000만원 | 38.5% | 5,775,000원 | 6,930,000원 |
| 15,000만원 ~30,000만원 | 41.8% | 6,270,000원 | 7,524,000원 |
놀랍지 않으신가요? 주택담보대출 이자를 열심히 갚았을 뿐인데, 이렇게 세금이 줄어듭니다. 물론 위 자료의 경우, 조건대로 최대한의 소득공제를 받았을 경우를 가정한 것이지만, 대부분의 직장인 분들께서는 이자상환액을 1500~1800만원 수준이 될 경우 결정세액이 0원에 수렴하는 매우 기분 좋은 상황을 맞이할 가능성이 높습니다.
또한 고연봉자일수록 세율이 높기 때문에 이자를 낸 돈에 비해 큰 세금 혜택을 받을 수 있는 것이죠.
3) 무주택자 혹은 1주택자 + 차입금 시기
- 무주택자와 1주택자에게만 적용되며, 주택담보대출을 주택소유권이전등기일 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입한 차입금에만 해당됩니다. 즉 취득하고 3개월 이내에 실행된 대출에만 해당한다는 겁니다~!
3. 정리
일반인들이 받을 수 있는 소득공제 중 가장 큰 규모의 소득공제가 가능한 부분이 바로 이 '장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제'입니다. 그러나 위 조건들을 몰라서, 혹은 대출 시점을 잘못 잡아서 등의 이유로 해당 소득공제를 받지 못하는 분들이 많은 것 같습니다. 왠지 이름도 어려워보이구요.
다만 잘 알고 대비할 경우 세금을 엄청나게 줄여주는 제도임에는 확실합니다. 많은 분들이 이 내용을 확인하시어 대출 금리의 부담을 절세로써 조금이나마 해결하셨으면 좋겠습니다.
또 정부에서는 요즘 같은 불경기, 고금리 시대에 서민들의 민생안정을 위해 가급적 빠른 시일에 장기주택저당차입금 대상 확대 및 소득공제 한도 확대에 관한 안을 내놓고 국회 통과까지 잘 시켰으면 좋겠습니다.!!! + 24년도 기준시가 좀 낮게 잡혔으면 참 좋겠네요 ^^
하이리스크 하이리턴, 로우리스크 로우리턴은 진리이지만 절세는 노리스크 미들리턴이라고 생각합니다. 많은 분들이 세금과 조금 더 친해지셔서 세금을 덜 내고 아끼셨으면 좋겠습니다~ 감사합니다.
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