안녕하세요. 오늘도 공공택지 분양가 상한제 아파트 분양 현장으로 돌아온 규니입니다.
오늘은 참 오래 기다렸던 오산세교2지구 A3블록 파라곤 현장입니다. 타이밍 좋게 3만1천호 규모의 오산세교3지구가 발표되며 많은 분들의 시선이 집중된 듯 합니다. 개인적으로 넓은 실평수를 뽑아내는 디에트르(대방건설)와 파라곤(동양건설)을 좋아하는데요, 이번 현장도 마찬가지로 넓은 실평수가 돋보입니다.
* 선요약 미리보기
- 1,068세대 대단지 / 많은 상가 / 실거주의무 X 전세세팅 가능 O / 남향-남동향-남서향 배치
- 모든 타입 40% 가점제 / 60% 추첨제 / 오산 당해 30% / 경기도 20% / 수도권 50%
- 넓은 실평수 / 저렴한 분양가 / 시간적 여유(26년 4월~5월 입주)
- 오산세교3지구 효과 / GTX-C 오산역 / 분당선 오산대역
1. 기본 사항
| 오산세교2(비규제) | 가점제 | 추첨제 | 지역비율 |
| 전용 85㎡ 이하 68제곱 & 84제곱 모두 | 40% | 60% | 당해지역-오산시 1년 이상 30% 경기지역-경기도 1년 이상 20% 기타지역-수도권 50% |
- 오산 당해! 오산은 인구가 적은 도시이다보니, 오산 당해에 해당하시는 분들은 비교적 당첨 확률이 매우 높습니다!
| 중도금 대출 | LTV | 유주택자 청약 | 세대주/세대원/중복가능 |
| 60%까지 가능 | 70%까지 가능 (생애최초주택취득 80%) | O | O / O / O |
| 전매제한기간 | 3년 (소유권 이전 등기 시 전매제한 종료) |
| 거주의무기간 | 없음. 즉 입주시 매매(양도세 과세) 및 전세 가능 |
| 1세대 1주택 양도세 비과세 | 2년 보유 |
2. 공급 규모 및 일정
- 공공택지 분양가 상한제 신도시 지역에서 이 정도 규모가 분양할 때마다 또잉?! 싶은 부분이 있어요. 바로 특별공급과 일반공급 규모의 차이죠! 1,068세대 중 636세대가 특별공급에 배정됩니다. 여기에서 중요한 내용 나갑니다!
특별공급 중 기관추천, 다자녀, 노부모 부양 특별공급의 경우 많은 현장에서 미달이 나곤 합니다. 이런 경우에는, 해당 타입의 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급의 미당첨자들 중 추첨을 통해 배정합니다.
즉!! 신혼부부, 생애최초 특별공급의 배정 숫자만 볼 것이 아니라 기관추천, 다자녀, 노부모 부양 특별공급의 숫자도 파악해야 합니다. 이번 현장은 위 3가지(기-다-노) 특공 물량이 제법 많습니다(242세대).
이 점을 고려하여, 특별공급 대상자가 되는 분들은 신혼부부, 생애최초 특공을 꼭 넣으시길 바랍니다. 실 당첨 확률은 생각보다 높아질 것입니다!!
내가 오산 당해이면서 특별공급 대상자이다? 당첨 확률 UP! UP! UP!
+ 일반공급 추첨제 물량 계산
| 일반공급 추첨제 물량 | 오산시 당해(30%) | 경기도(20%) | 수도권(50%) | |
| 전용68제곱 | 53 | 16(4) | 11(3) | 26(7) |
| 전용84A제곱 | 104 | 31(8) | 21(5) | 52(13) |
| 전용84B제 | 102 | 31(8) | 20(5) | 51(13) |
* ( )안의 숫자는 1주택자도 도전할 수 있는 추첨제 물량!
- 비규제지역으로 모두 풀리면서 과거에 비해(조정대상지역) 상대적으로 일반공급 추첨제 물량이 많아졌습니다! 이럴 때 가점이 낮은 203040세대분들은 청약 받으시면 참 좋죠~!
3. 분양가 및 확장비
- 계약금 분할 납부! 최초 계약시(12월말) 1,000만원 / 계약 후 30일 이내(1월말) 차액 (2500~3500만원) 납부
- 저렴한 분양가! 이어 설명하겠지만 파라곤은 같은 84제곱 대비 실평수가 크게 빠졌어요! 84기준 4.65억 초혜자가격!
계속해서 오르는 땅값, 기본형 건축비..(3기신도시는 84기준 민간 분양가 8~9억부터 시작!)
* 옵션비가 조금 비싼 느낌이에요! 규니의 개인적인 생각으로는 과감하게 옵션 다 빼고 깡통으로 가는 것을 추천! 현재 입주가 진행 중인 규니하우스 단톡방에서 매일 같이 들리는 말이 있어요! "옵션하지 말걸!!", "개인 인테리어 할걸!!" 시스템 에어컨 옵션부터 인테리어 옵션까지..건설사 것보다 사설 업체들이 더 예쁘고 최신형에..싸거든요!
4. 평면도 및 동호수배치 분석
*공통사항
- 현관이 꺾이는 구조. 사생활 보호에 메리트.
- 3BAY 판상형 -> 4BAY판상형에 비해 공간활용이 좋고 방들이 큼. 단 북향방이 생기는 단점.
- 3BAY 판상형의 단점인 채광. 광폭 거실 설계로 채광이 들어오는 면적 넓음.
-아쉬운 점: 김치냉장고를...다용도실에...?!... 음...규니는 별로.. 주방에 냉장고 공간이 협소..
-아쉬운 점2: 공간 넓게 뺀 것은 좋은데, 발코니가 없다! 지난번 동탄 자연앤이편한세상도..
+규니의 개인적인 생각: 가족 구성원의 수가 줄어드는 요즘. 모든 방이 남향일 필요가 있을까요? 취미방이나 드레스룸을 북향방에 두며 더 넓은 공간을 활용할 수 있다는 점에서 3BAY+광폭설계가 메리트 있어 보입니다! 또한 다른 향의 방이 생긴다는 건 다양한 뷰를 볼 수 있다는 것!
1) 전용 68제곱
- 구 평수로 계산하면 약 28평! 59제곱은 조금 아쉽지만 74제곱이나 84제곱은 부담스러운 분들께 적당한 평수 입니다. 또 파라곤 특유의 광폭 설계로 실제 평수는 전용74제곱의 타브랜드 아파트와 비슷할 것으로 보입니다.
- 자칫하면 식탁 자리가 애매할 수 있는 평면이지만 침실3의 문이 안쪽으로 들어가 있어 이 부분을 보완한 듯 합니다.
2) 전용 84A제곱(3면 발코니 설계!! 실평수 매우 큼)
- 큼직큼직한 방! 큼직한 거실! 거실의 좁은 창문 쪽에 상부 오픈형 가벽을 세워 미니 서재로 꾸며도 좋을 듯!
- 동호수배치에서 날개 끝 쪽 배치로 84B에 비해 뷰가 더 길게 뽑힐 것으로 보입니다.
3) 전용84B제곱(3면 발코니 설계!! 실평수 매우 큼)
- 전용84A제곱과 동일하나, 찌그러진 드레스룸과 다용도실!
- 84A타입에 비해 상대적으로 경쟁률이 낮을 타입!
- 전용68제곱은 409동을 제외하고는 모두 정남향 구조!
- 전용84제곱은 남동향, 남서향으로 모두 흠잡을 데 없는 향배치가 이루어졌어요.
- 개인적으로는 초등학교 및 유치원이 가깝고 단지 북측의 근린공원과 이어지는 405동이 제일 탐납니다!
5. 입지 환경 및 개발 호재
- 파라곤의 입지는 오산세교2지구 내 좋은 편에 속합니다. 단지 북측으로는 초등학교, 유치원, 고등학교가 예정되어 있으며 단지 남측으로는 중학교가 예정되어 있어 학세권 단지로 많은 분들이 선호하는 위치입니다.
- 단지에서 오산대역까지 2km, 오산역까지는 2.5km 가량이지만 도로가 개통되고 마을버스가 신설되면 10분 이내에 두 역 모두 접근 가능할 것으로 예상됩니다.
- 오산대역 분당선 연장 / 오산역 동탄트램 연장 / 오산역 GTX-C연장...이보다 더 좋은 호재가 있을까요?
- 반도체 벨트 용화평!(용인-화성-평택) 트라이앵글의 중심인 오산. 정부에서 보증한 경기 남부 한 복판(세교3지구 지정으로 경기 남부에 집이 많이 필요하다는 걸 다시 한번 정부가 인증~)
- 오산의 자랑. 물향기 수목원! 언제가도 좋은 물향기 수목원이 단지 인근에!
* 위에는 사실, 모두다 아는 뻔한 이야기를 했다면 이번에는 잘 모르시는 디테일한 내용!
- 아직은 오산세교2지구 내 도로 및 대중교통이 개통되지 않았습니다만, 위 지도에서 보이는 빨간색 도로가 오산세교2지구를 세로로 관통하는 메인 도로가 될 예정입니다. 파라곤은 이 메인도로에 인접해 있어, 이번 국토교통부 발표 자료에서 이야기한 BRT 등의 수혜도 받을 것으로 보이며, 대부분의 마을버스, 시내버스가 단지 앞을 경유하여 오산역과 오산대역까지 접근성이 높을 것입니다.
- 또한 단지 북측에 붙어 있는 공원! 간혹 택지지구에 위와 같이 공원이 붙어 있는 단지들이 있는데요. 이런 단지들은 어떻게 보면 아파트 단지 밖인 공원을 우리 아파트 조경 부지인 것처럼 함께 이용할 수 있다보니, 보다 쾌적한 아파트 생활을 누리기에 정말 좋습니다. 건폐율이 14%로 낮아 조경이 기대되는 파라곤에 꽁짜 공원까지 보너스! 사실상 파라곤의 2번째 조경 스팟이 될 것입니다!
+ 일반 아파트라고 하기엔 조금 많은 상가의 갯수. 그렇지만 너무 좋습니다. 오산세교2지구 내 A1~A5블록까지 이어지는 아파트 촌이지만 아이들 학원이 들어올 상가라인이 보이지 않았습니다. 그런데 파라곤에 주상복합마냥 스트릿 상가가 많이 들어오게 된다면, 이 쪽에 초등 학원가가 형성될 것으로 보입니다. 인근 단지 분들의 이용이 활발할 것으로 보이며 학부모님들께서는 단지 상가로 학원까지 논스톱으로 보내니 마음 편하실 것 같아요! (중고등은 동측 200미터 거리 근생라인에 학원가가 형성될 것으로 보임!)
6. 정리
- 미래가 너무너무 유망한 경기 남부 반도체 밸리.
- 오산세교3지구를 괜히 발표했을까요? 분당선 / GTX-C 추진하겠다는 뜻!
- 세교 1-2-3지구가 합쳐져 약 7만세대 규모의 세교신도시 완성!
- 지금은 휑한 단지 서편? 세교3지구 아파트들과 편의시설로 가득 채워질 예정!
- 수원-화성-오산-용인-평택 400만 메가 클러스터! 500만을 넘어 600만 700만까지 점점 커질 경기 남부!
- 청약 안 할 이유 X. GOGO.
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