[청약/분양] 분양가상한제 실거주의무? 전매제한? (Feat. 전매제한 3년 빼기)

안녕하세요. 아파트 청약에 대해 막막하신 분들을 위한 도움을 드리고자 글을 씁니다.

저는 2022년 27살-28살 신혼부부로, 2022년 1월 분양가상한제 아파트(34평)에 당첨되어 입주를 기다리고 있습니다.

저의 경험, 꿀팁과 부동산 관련 생각들을 나눌 예정입니다.

---

 

이번 글에서는 분양가상한제 주택의 청약에 당첨되었을 경우

실거주의무(거주의무기간)과 전매제한에 대해서 알아보고자 합니다.

 

우선 앞선 글에서 다룬 것처럼 분양가상한제 아파트는 주변 시세 대비 20~40%가량 저렴하게 분양됩니다.(아래 참고)

[청약/분양] 분양가상한제와 기본형 건축비 인상(Feat. 사전청약 단지 본청약 분양가는 얼마나 오를까?) (tistory.com)

[청약/분양] 분양가상한제와 기본형 건축비 인상(Feat. 사전청약 단지 본청약 분양가는 얼마나 오

 

분양가 상한제의 도입배경은, 실수요 서민계층이 싼 값에 아파트를 살 수 있게 하고자 한 것이었는데요.

여기에 투자자가 유입되는 걸 방지하고자,

(투자자가 싸게 분양받아서 거주도 안하면서 비싸게 팔면 목적과 다르게 되잖아요?)

실거주의무(거주의무기간)와 전매제한이라는 규제가 생기게 됩니다.

 

1. 실거주의무(거주의무기간)

실거주의무(거주의무기간)는 말그대로, 분양가상한제 아파트를 분양받았을 경우, 소유권 등기 시점부터 실제로 전입을 하여 거주해야 함을 말합니다. 즉, 전세나 월세를 낼 수 없으며, 아파트 잔금을 전세 보증금으로 메울 수 없다는 이야기죠.

*실거주의무 기간은 전입신고일로부터 계산하면 됩니다.

 

2. 전매제한

전매제한기간은 해당 주택을 해당 기간동안 팔 수 없도록 하는 것을 의미하죠. 전매제한이 6년이면 6년 안에는 팔 수 없다는 이야기입니다.

여기서 잠깐!

전매제한일은 언제부터 계산하면 될까요?

전매제한일은 청약 당첨자 발표일부터 계산을 하면 됩니다. 실제로 아파트가 지어진, 입주하는 날짜가 아니라 당첨자 발표일부터 계산을 합니다. 따라서 전매제한이 6년이라고 하면 당첨자 발표일로부터 6년을 계산하면 됩니다.

그런데 여기서 한가지 더!! 더더더더 중요한 내용이 있습니다.

 

전매제한기간이 지나기 전에 해당 주택의 입주자로 선정된 날로부터 3년 이내에 해당 주택에 대한

소유권 이전 등기를 완료한 경우에는 소유권 이전 등기를 완료한 때에 3년이 지난 것으로 봄.

 

즉 청약 당첨 이후의 입주까지의 시간이 3년 미만이라면, 등기를 칠 경우 전매제한을 3년 다한 것으로 간주하기 때문에 입주시 전매제한의무는 '전매제한기간-3년'이 되는 것입니다.

*당첨일~입주일까지가 3년이 넘어가면 당첨일로부터 계산하면 되는거구요!

 

3. 분양가 상한제 금액별 전매 제한 기간/거주 의무 기간

구 분		전매 제한 기간		거주 의무 기간
	분양가격 인근 시세 대비	투기과열	그 외 지역 (조정/비조정)	투기 과열	그 외 지역
공공택지	100%이상	5년	3년	-
	80~100%	8년	6년	3년
	80%미만	10년	8년	5년
민간택지	100%이상	5년	-	-
	80~100%	8년	-	2년
	80%미만	10년	-	3년

즉, 1) 공공택지인지 민간택지인지 2)투기과열지역인지 아닌지 3)분양가가 주변 시세 대비 몇 % 수준인지

세 단계에 따라 전매 제한과 거주 의무 기간이 정해집니다.

 

+일반청약/본청약모집 공고에서 전매제한 및 거주의무기간을 확인하실 수 있습니다.

(사전청약 단지들은 분양가가 확정된 것이 아니므로 전매제한 및 거주의무기간은 본청약 모집공고시 확인할 수 있습니다.)

 

예를 들어 공공택지인 경기도 내 A신도시(조정대상지역)에 시세대비 80% 미만 가격으로 분양을 받았다! 라면

전매제한 8년과 거주의무기간 5년의 규제를 받게 되겠습니다.

여기서 2번에서 살펴본 내용을 적용하면,

실제로는 입주시점 부터 거주의무기간 5년을 채우면 전매제한도 같이 끝나 매매를 할 수 있죠.

---

많은 분들이 분양을 받으면 언제 팔 수 있는지, 언제 전세 내놓을 수 있는지 궁금해하시는 것 같습니다.

또한 전매제한 -3년을 잘 모르시는 경우도 많은 듯 합니다.

 

신규 분양을 받으신 분들이 이 정보들을 잘 이해하셔서 미래 계획하는 데에 도움이 되셨으면 좋겠습니다!

 

(+실거주의무를 즉시 적용하지 않는 윤석열 정부의 정책은 아직 통과되지 않아, 아직은 기존대로 실거주의무 적용됩니다.)