안녕하세요. 규니입니다. 오랜만에 분양 정보글로 돌아왔습니다.
최근 수도권에 괜찮은 분양이 많이 없었습니다. 오산역 금강펜테리움을 제외하고는요!
6월에는 고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼을 시작으로, 동탄역 디에트르, 과천지정타 디에트르, 산성역 해리스톤, 신흥역 해링턴스퀘어, 파주운정 GTX역세권 이지더원까지 좋은 분양들이 참 많이 있네요.
또 고덕 국제신도시에 청약 진입을 원하시는 분들이 참 많습니다. 개인적인 생각으로는 남은 청약지 중 A15 서한이다음 그레이튼 1138세대와 A48 금성백조 예미지 431세대가 가장 좋은 것으로 보입니다. 예미지의 경우 후분양 예정이며, 세대수가 작다보니 청약 당첨을 확신하기란 어렵습니다. 그러므로 가급적 서한이다음도 넣고 다음 청약을 기다리시는게 좋을 듯 합니다. 오늘도 선요약 이후 설명 들어갑니다!
#선요약
1. 서정리역(1호선/급행) 800m / 서정리로데오 400m
2. 민세초-민세중-송탄고 학세권 + 공세권?!
3. 1138세대 84제곱 대단지
4. 못난이 없는 타입(눈치싸움 UP)
5. 실거주의무 3년 / 전매제한 3년(2024.06.18.-2027.06.17.)
6. 전용84제곱 단일평수 가점제 40% / 추첨제 60% (1주택자 추첨제 가능 / 2주택자 X)
7. 27년 5월 입주
8. 평택시 30% / 경기도 20% / 전국 50% 지역 안배 비율
1. 기본 사항
| 평택고덕국제화 (대규모 공공택지 분양가 상한제/ 비규제지역) |
가점제 | 추첨제 | 지역비율 |
| 전용 85㎡ 이하(민간) |
40% | 60% | 당해지역-평택시 1년 이상 30% 기타경기-경기도 6개월 이상 20% 기타지역-전국 50% |
- 평택고덕국제신도시는 대규모 공공택지 및 분양가상한제 지역으로 지역 안배 비율이 적용됩니다. 평택시 당해 30% / 경기도 20% / 전국 50%로 역시 평택시 당해의 경우 당첨 확률이 높아집니다. 또한 평택시는 주한미군이전에 관한 특별법에 따라 기타지역이 수도권 50%가 아닌 전국 50%로 적용됩니다.(그래서인지 고덕신도시에서 천안-아산 출퇴근하시는 분들도 많더라구요!)
| 전매제한기간 | 3년 (소유권 이전 등기 시 전매제한 종료) |
| 거주의무기간 | 3년 |
| 1세대 1주택 양도세 비과세 | 2년 보유 |
- 실거주의무가 3년 붙었습니다. 27년 5월 입주까지 실거주의무가 어떻게 변할지 모르겠지만, 우선은 실거주의무가 있다는 점을 고려해서 청약하시는 것을 추천드립니다. 만약 실거주의무가 폐지되는 경우라면 분양권 전매가 가능한 모습이 연출될 수도 있습니다. 당첨자 발표일이 24년 6월이고, 입주 예정일이 27년 5월이기 때문에 실거주의무가 폐지된다면 27년 6월 월 이후 분양권 형태로도 전매가 가능합니다.(일반적으로 입주지정일은 해당월 말일~60일이다보니 27년 5월말~7월말로 예상됩니다.) 물론 이때에는 분양권 단기 양도세가 부과됩니다.
2. 공급 규모 및 일정
- 공공택지 분양가상한제 민영분양이다 보니 특별공급 비율이 굉장히 높습니다.(58%) 또 특별공급에서 미달(기관추천, 노부모 부양 등)이 발생할 경우에는 타 특공 지원자 중 추첨제로 당첨자를 선정하다보니, 특별공급이 가능하신 분들은 당첨확률이 제법 높을 것으로 보입니다. 그리고 신생아특공!!! 따로 있는게 아니라 신혼부부 특공과 생애최초 특공에서 신생아가 있는 가구들을 우선 선발하는 방식입니다. 그냥 신혼특공이나 생애최초 중에 골라서 넣으시면 됩니다!
* 1인 가구 생애최초 특별공급 가능한가요?
- NO. 1인가구는 전용 60제곱 미만에서만 가능합니다. 미혼 1인가구 특공 불가합니다 ㅠ.ㅠ
* 부부 각각 특별공급 넣어도 되나요?
- YES. 이번에 주택공급에 관한 규칙이 개정되었죠. 부부 각각 특공 1번씩 + 일반공급 1번씩 가능합니다. (총4번!!)
| 모집공고 | 2024.05.31.(금) |
| 모델하우스 오픈 | 2024.06.07.(금) |
| 특별공급 | 2024.06.10.(월) |
| 1순위 일반공급 | 2024.06.11.(화) |
| 당첨자 발표 | 2024.06.18.(화) |
| 정당 계약 기간 | 2024.07.01.(월)~2024.07.05.(금) |
- 모집공고는 올라왔지만 모델하우스는 6월 7일에 오픈한다고 합니다. PPO 1차 부근에 모델하우스 개관 예정이며 10일 특별공급, 11일 1순위 일반공급, 18일 당첨자 발표 예정입니다.
3. 분양가 및 확장비 + 중도금 대출 이자까지
| 분양가 | 확장비 | 합계 | ||
| 84A | 5~9층 | 541,420,000 | 3,753,000 | 545,173,000 |
| 10~19층 | 546,890,000 | 550,643,000 | ||
| 20층 이상 | 552,360,000 | 556,113,000 | ||
| 84B | 5~9층 | 541,420,000 | 6,535,000 | 547,955,000 |
| 10~19층 | 546,890,000 | 553,425,000 | ||
| 20층 이상 | 552,360,000 | 558,895,000 | ||
| 84C | 5~9층 | 537,435,000 | 5,870,000 | 543,305,000 |
| 10~19층 | 542,865,000 | 548,735,000 | ||
| 20층 이상 | 548,285,000 | 554,155,000 |
- 분양가+확장비가 1층 5억부터 시작해서 20층 이상 5.5~5.6억원 사이에서 형성되었습니다. 분양가에 대해서 이야기가 많더라구요. 누구는 싸다. 누구는 비싸다. 이야기하십니다. 여기에서 놓치지 말아야 할 것이 입주시기입니다. 27년 5월 입주시기에 이 분양가가 비싸보일까요? 싸보일까요? 아마 엄청 싸다고 느낄겁니다. 27년 5월이면 고덕국제신도시 3단계 개발이 한창이겠네요. 1-2단계에 비해 상대적으로 입지가 떨어지는 3단계 지역도 분양가가 6억을 넘기게 되면, 아! 3년전에 분양 잘 받은거구나 느끼실겁니다. 오히려 5억 초반의 분양가만 기다리며 청약에 포기하시는 분들께는 안타깝지만.. 공공택지 분양가상한제 지역의 분양가는 우상향합니다.
- 이번 현장의 경우 규니지니의 친한 친구들이 청약을 많이 넣기 때문에,,,중도금 대출 이자까지 정리해봤습니다. 중도금 대출의 경우 회차별 실행 시기가 다르고 입주일까지 일할 계산되다 보니 여윳돈이 있으신 분들께서는 1회차~2회차 정도를 자납하시면 중도금이자를 절반 수준으로 낮출 수 있습니다. (2회차까지 자납을 하겠다는 친구 K씨, 이자 내는거 속쓰리면 2회차까지 자납하고 매달 열심히 벌어서 중도금대출 중도상환하렴...)
4. 동호수 배치도 및 평면도 분석
- 84A 타입의 경우 단지 서쪽으로 배치되어 있으며 모두 남서향으로 배치되었습니다. 세대수가 상대적으로 가장 적습니다. 서쪽으로 배치되어 있다보니 서정리역과 접근성이 가장 떨어지는 단점이 있습니다만 단지 서쪽으로 상권 형성 예정 및 BRT 정류장 예정으로 나쁘다고 보기는 어렵습니다.
- 84B 타입의 경우 남동향과 남서향 배치이며 메인타입으로 세대수가 가장 많으며 서한이다음 단지 특성상 서정리역 접근성이 용이할수록 선호도가 높을 것으로 생각됩니다. 물론 동호수는 뽑기운 ^^. 가장 많은 인원이 몰리지 않을까 예상되는 타입입니다.
- 84C 타입의 경우 2BAY 타워형 배치이지만 3호나 5호라인의 경우, 안방-거실이 남서향 / 침실2개가 남동향으로 배치되어 있어 채광이 매우 좋을 것으로 예상됩니다. 저는 오히려 이 3, 5호 라인의 타워형이 뷰도 잘 나오고 채광도 좋다고 생각합니다! 다만 1호라인의 타워형의 경우, 안방-거실이 남동향 / 침실2개가 북동향으로 배치되어 있습니다. 북동향은 개인적으로 매우 싫어해서..고민이 되는 타입입니다. 이또한 뽑기운..
-84A타입: 전형적인 4BAY 판상형 맞통풍 구조로 선호도가 높은 타입입니다. B타입에 비해 발코니 확장면적이 조금 적습니다. 방3개 1자형 주방 구조로 주방과 11자로 식탁을 놓기에 좋은 구조입니다.현관이 꺾여 있는 구조로 사생활 보호 및 현관 외부 소음 차단에 효과적인 구조입니다. 또 안방 드레스룸에도 창문이 있어 참 좋네요.
- 84B타입: 가장 인기가 많을 듯 합니다. 4BAY 판상형 주방-거실 맞통풍 가능하며 방4개 구조로 이루어져 있습니다. 동시에 A타입에 비해 드레스룸이 조금 더 넓습니다. 확장기본형은 펜트리가 없는게 눈에 띄네요! 아직 모델하우스가 오픈되지는 않았지만 침실3의 경우 확장하여 주방을 넓게 쓰는 옵션이 있습니다. 정확히 어떤 모습으로 구성될지는 모르겠지만 옵션표에 보시면 주방 특화 옵션에 있습니다! 이 옵션을 선택해야 펜트리가 생기는군요. (주방특화-와이드형 주방 / 히든주방디럭스다이닝 옵션 어떻게 구성되는지 모델하우스 살펴봐야겠습니다.) 방4개 구조의 경우 수요자에 따라 호불호가 확실히 있습니다. 아이가 3명인데 84제곱을 사는 5인 가족의 경우 방4개 구조를 매우 선호합니다. 그러나 2인 가구 혹은 아이 1명 3인가구의 경우는 방4개 구조를 선호하지 않죠. 거실과 주방, 각 방들의 개별 크기가 작아지기 때문입니다. 개인적인 선호이지만 규니의 경우 방 3개 구조를 더 선호합니다!
- 전형적인 2BAY 타워형입니다. 타워형의 경우 채광이 좋지 않다. 라는 편견이 있습니다. 그런데 이번 현장의 경우 위에서 언급한 바와 같이 3, 5호 라인의 경우 안방과 거실이 남서향 / 침실1과 침실2가 남동향으로 배치되어 모든 공간이 채광이 좋습니다.(1호라인 북동향은 ㅠㅠ) 또 구조적으로 판상형에 비해 타워형은 죽는 공간이 줄어듭니다. 즉 공간활용이 좋다는 점이죠. 그래서 판상형의 작은 방들에 비해 타워형의 작은방들이 더 큽니다. 다만 아직까지는 판상형이 더 선호되다 보니 상대적으로 경쟁률이 낮을 것으로 보입니다.
5. 입지 환경 분석 - 학세권&공세권&역세권
- 단지 아래로는 민세초등학교(24년 9월 개교), 민세중학교, 송탄고등학교(25년 3월 개교; 얘는 이름 안바꾸나..)가 있습니다. 민세초등학교의 경우 단지에서 어린이공원 및 보행자도로로 이어져 횡단보도를 건너지 않고 학교를 보낼 수 있다는 메리트가 있습니다.
- 또 서정리역(800m), 서정리역로데오거리(400m) 접근성이 좋아 상권 및 역 접근성이 좋다고 볼 수 있습니다. 또 고덕국제신도시를 볼 때에는 꼭! '고덕국제대로'를 끼고 있는지를 봐야 합니다. 고덕국제대로로 BRT노선이 예정되어 있으며 고덕신도시와 지제역, 서정리역을 연결하는 교통망이 고덕국제대로를 중심으로 이루어져 있습니다. 또 고덕의 심장, 삼성전자 평택캠퍼스! 까지 자차 말고 버스로 10분이면 접근 가능합니다.
- 서한이다음 그레이튼의 경우 단지 바로 서쪽에 상업시설이 예정되어 있으며 서쪽으로 약 300m 거리에 BRT 정류장이 있습니다. 또한 BRT노선 흐름상, 단지 동측 동의 경우 500m 정도 거리에 있는 르플로랑-파라곤 BRT 정류장을 이용하기에도 좋습니다! 규니지니 하우스의 경우 현재 BRT 정류장이 단지 바로 앞에 있어 정말 너무 좋습니다. 고덕신도시의 경우 BRT 라인(고덕국제대로)를 따라 교통의 흐름이 형성되기 때문에! BRT도 참 중요합니다.
- 또 단지의 서쪽으로는 500m 거리에 아홉거리-동말 근린공원(미니호수도!)이 있고 또 그 아래로는 알파탄약고가 이전되면 문화공원이 생길 예정입니다. 또 단지 북측 500m거리로는 매그넘탄약고가 이전되고 체육시설이 만들어집니다. 아마 소사벌이나 이충동의 레포츠 공원 형태로 만들어지지 않을까 예상됩니다. 규니지도 현재 호수공원, 저류지공원, 함박산공원이 200~400m 거리에 있다보니 거의 매일 저녁 함께 이야기를 나누며 산책을 합니다. 단지 인근에 이렇게 큰 공원들이 있다는 건 엄청난 축복입니다. 서한이다음 정말 입지로 깔게 없습니다!
*블랙슈트님 자료상에 있는 유치원의 경우 없어졌습니다. 해당 부지까지 민세초등학교가 크게 지어지며 민세초등학교 내 병설유치원이 설립될 예정입니다. 참고!
6. 정리
- 서한이다음 그레이튼, 분양가가 예상보다 비싸다 어쩐다 하는 이야기들이 많습니다. 27년 5월 아파트가 5억 중반? 비싼가요? 분양의 최대 장점은 미래의 가치를 현재의 가치로 지불하고 살 수 있다는 것입니다. 오히려 규니 주변의 삼성맨들은 분양가가 너무 싸게 나오지 않아 경쟁자 좀 떨어지면 좋겠다라고 합니다. 기회는 볼 줄 아는 자에게 오는 법이라고 생각합니다. 각자 사정에 맞게 잘 판단하시면 좋겠습니다.
- 학세권 + 공세권 + 역세권 + 대단지. 더이상 설명할 부분이 없을 것 같습니다. 단지 배치도 무난하고 각 타입들도 모두 좋습니다. 위에서 언급한 바와 같이 특별공급의 경우 58% 물량이 배정되어 특공 대상자들은 꿀을 빨 수 있겠지만, 일반공급에서는 엄청난 갯수의 통장이 몰릴 것으로 예상됩니다. (2만개 이상 들어오지 않을까요?!)
- 이번 현장의 경우 개인적으로는 경쟁률이 낮았으면 좋겠습니다. 규니지니의 친한 친구들과 우리 장모님이 넣으시거든요. 그렇지만 아마..경쟁률이 높지 않을까 싶어요 ㅠ.ㅠ
*아!! 그리고 제발 옵션 좀 하지 마세요! 바닥 600각 타일 빼고는 옵션 좋은게 없어보입니다. 에어컨도 나중에 따로 하세요!!! 3년 뒤에 신형을 더 싸게 할 수 있어요! 인테리어 옵션해놓고 입주 때 다시 돈 써서 바꾸시는 분들 너무 많이 봤습니다. 옵션 최소화하고 입주시기 트렌드에 맞게 사제로 하세요...제발..
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