[청약/분양] 청약당첨 운이 아니다? 로또청약?(Feat. 확률로 접근해보는 청약 당첨 전략)

안녕하세요. 아파트 청약에 대해 막막하신 분들을 위한 도움을 드리고자 글을 씁니다.

저는 2022년 27살-28살 신혼부부로, 2022년 1월 분양가상한제 아파트(34평)에 당첨되어 입주를 기다리고 있습니다.

저의 경험, 꿀팁과 부동산 관련 생각들을 나눌 예정입니다.

---

 

안녕하세요. 오늘은 흔히 많은 분들께서 '로또청약'이라고 말씀하시는 청약 당첨에 대해 확률로 접근해 이야기해볼까 합니다. "청약 당첨은 그냥 운이 좋은거 아니야?", "그거 몇백명 중에 한명만 되는거 아니야?"라고 생각하시는 분들이 많으시겠지만, 저희 부부가 세웠던 전략, 그리고 5개월만에 저희의 전략대로 당첨된 비법을 공유할까 합니다.

 

저희는 청약 가점이 매우 낮은 (당첨 당시 16점인가..17점인가) 20대 후반 무자녀 신혼부부이기 때문에 청약에서 당첨되기가 어려웠어요. 그렇지만 포기하기에는 너무나 아까운 청약의 기회와, 분양가상한제 지역에서 얻을 수 있는 안전마진(시세차익)이 눈에 아른거려 포기할 수 없었습니다.

 

그러던 어느 날 저와 지니는 확률로 청약을 계산해보고 계획을 세워보자는 이야기를 하게 됩니다.

그리고 그 결과, 아무리 오래 걸려도 1년 안에는 당첨이 될 것이라는 확신을 가지게 되었습니다.

 

저희의 조건은

 

1) 서울, 인천, 경기도 내 직장이동 가능(부부 둘다 가능)

2) 분양가 상한제 지역 -> 당해지역이 아니어도 청약 가능 / 안전마진이라 불리는 시세차익이 있는 곳이면 간다!는 마음

3) 대규모 택지지구&신도시 넣기(2번과 같은 맥락입니다.)

4) 생애최초 특별공급 지원 가능(우선소득) + 민간분양의 추첨제 노리기

5) 당해불가(저희 지역 공급X), 대규모 택지지구&신도시 경기도에 배정된 물량 노리기

(서울, 인천 지역 50% / 경기도지역 30%+50%)

 

위 조건들에 따라 저희는 9월부터 1월까지 총 5개월 동안 13(16)개 단지에 생애최초 특별공급에 접수를 하였고 세부 내역은 아래와 같습니다.

 

민간분양(브랜드 아파트)

 

e편한세상 강일 어반 브릿지

오산세교2지구 A-4 중흥S클래스

파주운정신도시 금강펜테리움 센트럴파크

화성동탄2신도시 제일풍경채 퍼스티어

화성동탄2신도시 A62 호반써밋

평택고덕국제신도시 A-49 호반써밋 3차(민간사전청약)

인천검단신도시 제일풍경채 검단 1차

인천검단신도시 AB20-2 중흥S클래스(민간사전청약)

평택고덕국제신도시 A46 대방 디에트르(민간사전청약)

인천검단신도시 AB20-1 제일풍경채 3차 (평택고덕 A46 당첨으로 당첨자 선정 제외)

오산세교2지구 A1 호반써밋 그랜빌 2차 (평택고덕 A46 당첨으로 당첨자 선정 제외)

 

공공분양(LH)

 

시흥장현 A3 안단테

고양지축 B1

2차 공공사전청약 남양주왕숙2 A3

3차 공공사전청약 하남교산 A2

4차 공공사전청약 남양주B17 (평택고덕 A46 당첨으로 당첨자 선정 제외)

 

의 청약에 도전했고 12번의 탈락을 끝으로 22년 1월 19일 고덕 A46 대방 디에트르 84타입에 당첨되었습니다.

---

자 그러면 이제서야...등장하는 본론!!!

청약 당첨 확률로 접근하기

 

저희가 넣었던 생애최초 특별공급(우선공급)의 경우로 각 청약의 특공 당첨확률을 엑셀파일로 만들어 계산을 해봤습니다.

청약 당첨 확률 계산 예시 자료(인천 지역 당해:수도권 5:5)

청약 당첨 확률 계산 예시 자료2(경기도 대규모택지지구&신도시 당해:경기:수도권 3:2:5)

각 단지별로 차이가 있었지만 생애최초 특별공급의 당첨확률은 2~8% 수준이었습니다. (인천/경기도 신도시 지역)

(일반공급 추첨제의 확률은 그냥 계산해보았을 뿐 아래 내용에는 적용하지 않습니다.)

 

어떤 분들은 확률 낮은데? 라고 생각하실 수도 있지만, 저희의 생각은 이랬습니다.

A단지 3% B단지 5% C단지 4% D단지 6% ... 라고 가정을 했을 경우

각 단지에 당첨될 확률은 낮지만, 거꾸로 여집합의 개념으로 "모든 단지에서 떨어질 확률"을 계산해보았습니다.

 

모든 단지에서 떨어질 확률을 전체확률(1)에서 빼면 "여러 단지 중에 어디 하나라도 될 확률"이 나오게 됩니다.

 

예를 들어 당첨확률이 4%인 단지를 10군데 청약한다고 가정하면

10번 모두 떨어질 확률은 66%입니다. 거꾸로 생각하면 10개 중 하나라도 당첨될 확률은 34%가 되는 것이죠.

 

당첨확률이 4%인 단지를 15군데 청약한다고 가정하면

15번 모두 떨어질 확률은 54% / 거꾸로 하나라도 당첨될 확률은 46%

 

당첨확률이 4%인 단지를 20군데 청약한다고 가정하면

20번 모두 떨어질 확률은 44% / 거꾸로 하나라도 당첨될 확률은 56%

 

가 나옵니다.

 

1년에 서울/인천/경기도 지역 내 안전마진이 큰 분양가상한제 아파트는 약 40~50개 단지 정도 됩니다.

 

당첨확률이 4%라고 계산했을 때 50번 모두 떨어질 확률은 12% / 거꾸로 하나라도 당첨될 확률은 88%가 됩니다.

 

저희는 이런 접근으로 "2년만 청약 해보자.", "2년안에 안될래야 안될 수가 없다."라는 결론을 내렸고 실행하였으며

현재는 평택고덕국제신도시의 A46 대방 디에트르 84타입(34평)에 당첨되어 입주를 1년 앞두고 있습니다.

---

이것도 결국은 운 아니냐! 라고 말씀하시는 분들도 계시겠지만, 많은 분들이 청약을 정말 무슨 로또처럼.. 하늘에서 우연히 떨어지는 것처럼 생각을 하시지만, 각자의 상황을 파악하고 전략을 잘 세운다면 꽤 해볼만 한 확률 싸움이라는 생각이 듭니다. 특히 가점이 낮고 자녀가 없는 2030 세대들에게는 이와 같은 접근이 청약 당첨에 도움이 되지 않을까 공유해봅니다.

 

저희와 조건이 다른 부분도 있지만, 저희가 선택한 전략을 각자의 상황에 맞게 적용하여

2030 신혼부부 분들께 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다!!