저의 경험, 꿀팁과 부동산 관련 생각들을 나눌 예정입니다.
안녕하세요. 최근 특례보금자리론이 출시되어, 기존에 소득이나 주택가격 요건 등으로 보금자리론의 혜택을 받지 못했던 분들이 관심을 많이 갖고 계시는 듯 합니다. 예상보다 금리가 높다고 생각하실 수 있지만, 개인적으로
정부가 참 머리를 잘 썼다.
라는 생각이 듭니다. 오늘 글에서는 특례보금자리론을 간단 요약하고, 우리가 이것을 어떻게 생각하고 어떻게 활용해야 할지 생각을 나눠보도록 하겠습니다.
1. 특례보금자리론 간단 정리
- (주택가격) 9억원 이하
* KB시세>한국부동산원 시세>주택공시가격>감정평가액 순으로 적용) / 신규분양 주택은 분양가+확장비
- (소득제한) 없음.
- (대출한도) 최대 5억 이내 / LTV 최대 70%(생애최초 80%) / DTI 최대 60% / DSR미적용
+디딤돌 대출 대상자는 디딤돌대출 받고 부족한 만큼 특례보금자리론 사용 가능!
- (만기) 10ㆍ15ㆍ20ㆍ30ㆍ40ㆍ50년
* 만기 40년(만39세 이하 또는 신혼부부혼인7년이내), 만기 50년(만34세 이하 또는 신혼부부)
< 특례보금자리론 기본금리 (단위 : %) > (23.1.26. 인하 발표 적용)
| 만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
| 우대형 (주택6억↓&부부소득1억↓) |
4.15 | 4.25 | 4.30 | 4.35 | 4.40 | 4.45 |
| 일반형 (주택6억↑or부부소득1억↑) |
4.25 | 4.35 | 4.40 | 4.45 | 4.50 | 4.55 |
+매달 시중 상황을 판단하여 금리를 산정한다고 합니다.(대출 신청 시점과 실행 시점 중 낮은 금리 적용)
< 특례보금자리론 우대금리 적용안 >
| 구 분 | 상 세 요 건 | 우대금리 | 중복적용 | |
| 주택가격 | 소득 | |||
| 아낌e | 9억원 | 10bp | ○ | |
| (新)저소득청년 | 6억원 |
6천만원 | 10bp | 최대 80bp |
| 사회적 배려층 | 6천만원 | 40bp | ||
| 신혼가구 | 7천만원 | 20bp | ||
| 미분양주택 | 8천만원 | 20bp | ||
- (중도상환수수료) 면제. 아무튼 면제! 면제!
기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정입니다.
2. 활용팁☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
- 많은 분들께서 생각보다 높은 금리에 실망하신 것 같습니다. 사실 우대금리는 적용받기 어려운 것들이 대부분입니다. 당장 저만 해도 아낌e 0.1%를 제외하고는 받을 수 있는게 없더라고요.
다만, 특례보금자리론의 포인트는 1) 사실상 제한 조건 없는 대출 2) 중도상환수수료 면제에 있습니다.
1) 사실상 제한 조건 없는 대출 (Feat. 시중은행들아~ 죽든가 까든가 해~)
특례보금자리는 사실상 9억이하라면 DSR 규제도 적용되지 않으며 어지간해서는 누구에게나 열려있는 대출입니다. 그런데 여기에 중도상환수수료 면제라는 옵션까지 있는 상품이죠~ 만약 이런 상황에 시중은행은 대출금리를 어떻게 산정하게 될까요? 특례보금자리론보다 높게 산정할 수 있을까요? 그럼 사람들이 대출을 안받을테고 은행은 장사를 못하게 됩니다.
그래서 이부분이 굉장히 재밌는 부분입니다. 정부가 은행에게 "대출 금리 내려라!"라고 하지는 않았습니다. 다만, "너네 알아서 해~ 형들은 이 금리로 중도상환 수수료 없이 빌려줄테니까, 너네 알아서 해 ㅋㅋ"라는 느낌인거죠.
은행들은 울며 겨자먹기식으로 어쩔 수 없이 특례보금자리론보다 약간 낮은 금리를 형성하게 됩니다. 당장 특례보금자리론 발표나고 며칠 지나니 1금융권 잔금대출(주담대)에서 4.2~4.3대(5년 고정, 이후 6개월 변동)가 많이 보이더라구요.
정부에서 한정된 재원으로 은행들을 협박하며 강제로 시중의 주택담보대출 금리를 내리는 효과가 있다는 점에서 꽤 정부가 머리를 잘 썼다고 생각합니다.
2) 중도상환수수료 면제!
중도상환 수수료 면제라는 점이 특례보금자리론의 특특특특특징입니다. 즉, "금리 내리기 전에 이걸로 버티다가 시중주담대로 갈아타라"라는 메세지를 확인할 수 있습니다. 벌써부터 금리를 동결하네, 내리네 어쩌네 이야기가 많죠. (물론 저는 당장 내릴거라고 생각하진 않습니다.)
금리가 다시 더 오른다고 해도, 고정금리로 대출을 받았기 때문에 걱정이 없죠. 또 만약 시중 금리가 급격히 떨어진다면, 중도상환수수료가 없기 때문에 시중 변동금리 주담대로 갈아타기에도 용이하죠. 어떤 분들은 "누가 4%대에 30~40년을 고정으로 받아!"라고 하시지만, 이걸 30-40년 끌고 가는 사람은 금융문맹이 아니라면 절대 하지 않겠죠. 당장 금리가 높을 때는 소나기를 피해가는 용도로 특례보금자리를 사용하고, 금리가 다시 낮아지면 시중 주담대로 갈아타면 됩니다.
+ 체증식 상환
보금자리론은 크게 원금균등/원리금균등/체증식 상환으로 나뉘어집니다.
여기에서 많은 분들이 단순히 체증식이 이자가 많다는 이유로 체증식을 선택하지 않습니다.
다만 쉽게 얘기해서 '일반 시중 은행에서는 체증식 대출을 해주지 않습니다. 은행입장에서 이익이 적기 때문이죠.'
직관적으로 이해가 되시는 분들도 계시지만 어려우신 분들도 있으니,
2억 8천만원을 4.9%로 40년 상환 계산한 시뮬레이션을 공유해보겠습니다.(금리가 낮아질수록 금액차이는 줄어듭니다.)
특례보금자리론을 3년 혹은 5년 사용한다는 가정하에 표를 만들어봤습니다.
3년 사용하고 다른 주담대로 갈아타든, 현재 주택을 매도한다는 가정으로 살펴보면
3년동안 원리금 균등이 체증식에 비해 이자가 42만원 가량 적네요! 3년간 42만원..!! 누군가에게는 크다고 생각되는 금액이기도 하지만, 저에게는 원금 580만원 가량을 덜 갚아도 되는 체증식이 더 좋아보입니다. 매달 17~13만원을 더 갚고 총 이자 42만원을 아끼느니, 연금저축펀드에 넣어 세액공제를 받는게 더 크겠네요. 혹은 나스닥이나 S&P500을 더 주워담는게 좋아보입니다.
또 5년으로 계산해보면 아래와 같습니다.
체증식이 이자가 115만원 더 많고 원금을 936만원 가량 덜 갚네요! 저라면 원금을 최소한으로 갚으며 연금저축펀드에서 나스닥을 사모아가면서 세액공제를 받거나, 주식투자를 하겠습니다.
저는 개인적으로 화폐가치의 하락과 주식 시장지수의 우상향을 믿는 사람으로 이런 선택을 해보았습니다. 사람마다 성향이 다르겠지만, 당장 연금저축펀드 계좌에 넣고 세액공제만 받아도 이자와 같습니다.
그런 측면에서 체증식 상환을 선택할 수 있는 경우(만40세 미만), 체증식을 추천합니다.
오늘 특례보금자리론을 살펴보았는데요. 단순히 금리와 이자만 보고 생각하시기보다는, 정부의 이런 정책성 모기지가 시장에 어떤 영향을 줄지, 나는 어떤 선택을 하는 것이 합리적일지 고민해보시는 데에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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