신도시에는 왜 1군 브랜드 건설사 아파트가 없을까?

안녕하세요. 규니입니다.

오늘은 신도시와 관련한 여러분들의 궁금증 몇가지를 해소해드리고자 글을 씁니다.

신도시의 건설사들에 관한 이야기와, 아파트를 짓는 필지를 해석하는 방법을 공유하고자 합니다.

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 Q1. 신도시에는 왜 1군 브랜드 건설사(힐스테이트, 푸르지오 등) 아파트가 없을까?

  규니: 이 질문에 답을 하려면 먼저 신도시의 '아파트를 지을 수 있는 용지'와 그 용지를 받아갈 '건설사 선정 방식'에 대한 설명이 필요합니다. 신도시는 크게 "아파트 전용 용지"와 "주상복합 용지"로 나누어집니다. 블록번호로는 A로 시작하면 아파트 용지, E로 시작하면 주상복합 용지입니다.

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 Q1-1. 아파트 용지와 주상복합 용지의 건설사 선정 방식은?

 

 규니: 아파트 용지의 경우, 추첨제 방식으로 진행합니다. 말 그래도 뽑기! 입니다. 최근 뉴스에서 보도되고 있는 "벌떼입찰"  문제를 아시나요? 신도시의 택지를 분양받기 위해 중견 건설사들은 수많은 자회사들을 만들어 냅니다.(페이퍼 컴퍼니..) 한 건설사가 10~20개의 분신술을 써서 회사를 만들고, 그 회사들이 다같이 추첨에 들어가니 확률이 높아지는 것이죠. 그래서 신도시에 가면 (특히 2기 신도시) 일부 건설사(호X, 대X, 우X, 제X, 중X 일명 신도시 5인방)가 대부분의 아파트를 싹쓸이 했죠.. 대형 건설사(대기업)들은 사실상 이런 편법을 사용할 수 없기 때문에, 중견건설사에 비해 추첨이 될 확률이 현저히 낮아집니다. 그래서 신도시에는 대형 1군 건설사 아파트들이 없습니다.

 

규니: 그런데 신기하게도, 신도시의 주상복합 아파트는 힐스테이트나 푸르지오 등 대형건설사가 싹쓸이하는 걸 볼 수 있습니다. 그 이유는, 주상복합 용지의 경우, 경쟁입찰 방식으로 주인을 정합니다. 즉, 땅값을 가장 많이 부른 회사가 가져가는 것이죠. 일례로, 평택 고덕의 주상복합용지 Ebc-1, Ebc2 블럭과 파주운정GTX역세권 주상복합용지(1~6블럭)를 모두 힐스테이트에서 가져갔죠.. 힐스테이트의 자금력이란..

 

이와 같은 이유로 신도시의 일반 아파트의 경우, 중견건설사들이 싹쓸이를 하고, 주상복합용지는 1군 건설사가 다 가져가는 것입니다.

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Q1-2. 자연앤이편한세상, 자연앤자이, 힐스테이트 웰카운티, 이편한세상 웰카운티 등등은 무엇인가요?

 

규니: 신도시의 경우 일부 택지는 LH 혹은 지역의 주택공사(경기주택공사 GH, 인천주택공사 IH)에서 필지를 가지고 있습니다. 이런 곳에는 흔히 공공분양 아파트가 들어오죠. LH의 경우, 안단테라는 브랜드로 아파트를 올립니다. 그런데 경기주택공사나 인천주택공사의 경우 자금력, 시행 등의 문제로 민간 건설사와 컨소시엄을 진행해 아파트를 짓습니다. 이걸 우리가 흔히 공공-민간 컨소시엄 현장이라고 합니다.

 

규니: 이런 현장의 경우, 쉽게 이야기하면 땅은 LH, GH, IH의 것이고, 건물은 건설사들이 짓는 겁니다.(시공) 그래서 경기주택공사GH의 경우, 자체 브랜드인 '자연앤'을 붙여 자연앤힐스테이트, 자연앤이편한세상 등으로 네이밍을 하고, 인천주택공사IH의 경우, 자체 브랜드인 '웰카운티'를 붙여 힐스테이트웰카운티, 이편한세상웰카운티 등으로 네이밍을 합니다.

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Q1-3. 그럼 공공-민간 컨소시엄 아파트의 경우 청약은 공공분양인가요? 민간분양인가요?

 

규니: 컨소시엄 아파트의 경우, 전용85제곱미만의 경우 공공분양으로 진행하고, 전용85제곱초과의 경우 민간분양으로 진행합니다. 해당 분양 현장들의 경우 공공분양과 민간분양 중 하나만 선택해서 청약해야 하며, 두개 모두 청약할 경우 부적격 판정납니다.

 

최근 주택공급이 부족하다는 뉴스들이 많이 나옵니다. 그렇다고 3기신도시를 더 당길 수는 없는(계속 미뤄지기만 하는..) 상황에 9월 20일 경 국토교통부에서 공급 대책을 발표하겠다고 합니다.
여기에 '공공택지의 전매제한 해제'와 '미공급2기신도시 택지 분양'이 포함될 것으로 예상합니다.

1) 공공택지의 전매제한 해제
- 신도시의 땅을 분양 받아놓은 중소형 건설사들 중 건설을 할 자금력이 없어 이자만 내며 가지고 있는 회사들이 많습니다. 이런 회사들이 땅에 P프리미엄을 붙여 팔 수 있게 해주는 것입니다. 그럼 힐스테이트와 같은 대형 건설사들이 해당 택지들을 매입해서 아파트를 지을 수 있습니다. 이 경우, 토지매입비 상승에 의한 분양가 상승의 압박이 있지만, 1군 건설사들은 비싸게 팔아도 완판 시킬 자신이 있으면 달려들 것입니다.
- 그럼 건설사들만 좋네? 그건 또 아닙니다. 기존 수분양자들의 경우, 분양가상한제 지역의 신규주택이 비싼 가격에도 완판이 될 경우, 이 가격이 새로운 하방지지선이 됩니다. 비싸게 분양해도 완판된다? 그 옆 아파트는 그게 이제 최저가를 방어해줍니다.

2) 미공급 2기신도시 택지 분양
- 3기 신도시를 당기기에는 한계가 있습니다. 그럼 2기 신도시 중 아직 LH가 가지고 있는 땅들을 민간 건설사에 분양하고 건설할 수 있도록 해줘야 합니다. 제가 살고 있는 평택고덕신도시만 해도, 1-2단계는 어느정도 완성단계이지만 3단계는 아직 필지분양도 이루어지지 않았습니다.
- 필지 분양이 당겨지면 그만큼 아파트 공급에도 속도가 붙고, 그럼 신도시의 도시형성에도 속도가 붙을 것으로 예상합니다.

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Q2. 신도시의 분양 현황과 이 땅에 무엇이 어떻게 지어지는지 알 수 있는 방법은?

규니: 이 사이트 하나만 알면 모두 해결됩니다. 바로 'LH집어디' 사이트 입니다.(일명 내집어디 ㅠ)

LH집어디

해당 사이트에서 '내집마련' 탭으로 가시면 각 지역별 택지지구의 현황과 분양에 대한 대략적인 정보를 확인할 수 있습니다.

평택고덕국제회계획지구 2단계 지역

현재 제가 살고 있는 평택고덕국제신도시를 기준으로 이야기하면, 위와 같이 아파트마다 분양일정과 세대수, 분양방식 등을 확인할 수 있습니다.

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Q2-1. 아까 Ebc-1? Abc46? 등 블럭은 무슨 소리인가요?

 

규니: 신도시 지도나, 개발계획을 보면 땅들이 영어로 쓰여 있습니다. 이 문자들은 각각 의미를 가지고 있습니다.

대문자 A: 아파트 용지 / E: 주상복합 용지

소문자 a:전용 60미만 / b 전용60이상85미만 / c 전용85초과

숫자: 블럭의 고유 번호

 

예를 들어

Ebc-1 블럭의 경우 E주상복합 아파트이며, b전용60이상85미만의 세대와 c전용85초과의 대형 평수가 있다.

 -> Ebc-1 주상복합아파트/중형/대형평수 있으며 주상복합 1번 필지임.

Abc-46 블럭의 경우 A아파트이며, b전용60이상85미만의 세대와 c전용85초과의 대형 평수가 있다.

 -> Abc-46 아파트/중형/대형평수 있으며 아파트 46번 필지임.

Aa-54 블럭의 경우 A아파트이며, a전용60미만의 세대로만 구성되어 있는 54번 필지. (일반적으로 24평 단일평수)

Ab-55 블럭의 경우 A아파트이며, b전용60이상85미만의 세대로만 구성되어 있는 55번 필지.(전용74, 84로 구성되는 편)

이라고 보면 됩니다.

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3. 정리

- 오늘은 신도시에 대해 많은 분들께서 가지시는 궁금증에 대해 몇가지 알아보았습니다. 이런 정보들을 알고 움직이셔서 조금나마 이 글을 읽는 여러분들의 경제에 보탬이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다!