안녕하세요. 규니입니다.
작년 이맘 때 22년 9월 기본형 건축비 인상에 관한 글을 썼었는데요, 1년이 지난 23년 9월.
1년 동안 "공공택지 분양가상한제 지역"의 분양가 산정의 기본이 되는 기본형 건축비는 얼마나 올랐을지 확인해보고자 글을 씁니다.
또 이번주 발표 예정인 국토교통부의 부동산 대책과 관련하여, 한 가지 포인트에 대해 살펴보고자 합니다!
- 기본형 건축비와 공공택지 분양가상한제 지역(신도시)에 대한 기본 정보가 필요하신 분은 아래 글을 참고해주세요!
[부동산/청약&분양 꿀팁] - [청약/분양] 기본형 건축비 인상, 갈수록 오르는 분양가, 결론은 하루라도 빨리 분양 받자
[청약/분양] 기본형 건축비 인상, 갈수록 오르는 분양가, 결론은 하루라도 빨리 분양 받자
안녕하세요. 아파트 청약에 대해 막막하신 분들을 위한 도움을 드리고자 글을 씁니다. 저는 2022년 27살-28살 신혼부부로, 2022년 1월 분양가상한제 아파트(34평)에 당첨되어 입주를 기다리고 있습니
kyuny-jinny.tistory.com
1. 기본형 건축비란? (간단요약)
- 기본형 건축비는 공공택지 분양가 상한제 지역, 즉 1~3기 신도시의 분양가의 산정 기준이 되는 자료입니다.
- 매년 3월 1일과 9월 15일 2차례에 걸쳐 정기 인상이 있으며, 건축비 변동이 심할 경우 7월에 비정기 인상을 하기도 해요.
- 기본형 건축비는 자재비 등 물가인플레이션과 인건비 인플레이션에 의해 역사적으로 지속 상승하는 추세입니다.
2. 22년 9월 -> 23년 9월 기본형 건축비 인상은?
- 2023년 기본형 건축비는 제곱미터당 1,976,000원으로 결정되었습니다.
(가장 일반적인 전용 60제곱 초과~85제곱 이하/16~25층 기준)
- 더 직관적인 이해를 위해 평 환산을 하면, 평당 6,520,800원입니다. 즉, 1평당 기본 건축비만 약652만원이라는 뜻!
| <기본형 건축비 변동> | 2022년 9월 | 2023년 9월 |
| 16~25층 기준 전용 60㎡~85㎡ 지상층 |
1,904,000원 | 1,976,000원 |
| 지하층 | 916,000원 | 947,000원 |
| 84㎡(공급 113㎡) 기준 | 215,152,000원 | 223,288,000원 |
| 기타공용 4㎡ 기준 | 7,616,000원 | 7,904,000원 |
| 지하주차장 43㎡ 기준 | 39,388,000원 | 40,721,000원 |
| 계약 160㎡ 기준 | 총 262,156,000원 | 총 271,913,000원 |
| 지상층 인상폭 | ㎡당 72,000원 / 평당 237,600원 | |
| 지상층 인상률 | 약 3.78% | |
- 월급은 잘 안오르지만 건축비는 쭉쭉 올라갑니다. 그런데, 지속되는 인플레이션/화폐 가치 하락으로 자재비, 노무비, 인건비 등이 계속 오르니 (땅값 상승은 덤..) 분양가 상한제 지역의 분양가도 계속해서 올라가네요.
- 실제로 제가 살고 있는 평택 고덕신도시에서도 기존에는 4억대 분양가가 아니면 비싸다! 라는 분위기에서 이제는 5억 중반 안쪽에만 나오면 땡큐다! 라고 말씀하시는 분들이 늘어나고 있음을 체감합니다.
3. 공공택지 전매제한이 해제 된다면?
- 최근 부동산 시장의 경색과 글로벌 경기 침체 불안감으로 우리나라 건설현장도 꽤 많이 얼어붙었습니다. 건설사들은 새로운 사업 수주에 뛰어들지 않고 있고, 기존에 택지를 받아 놓은 건설사들도 건설을 미루고 있습니다. 즉, 최근 주택 착공 실적이 곤두박질을 치면서 3년 뒤 공급부족에 따른 집값 대란이 온다는 예측들도 스멀스멀 올라오고 있습니다.
- 이런 시장의 공포감을 반영한듯(혹은 내년 총선을 의식한듯) 국토교통부는 9월 20일 경 부동산 공급 대책 발표를 앞두고 있다고 합니다. 최근 다양한 채널들에서 이번 공급 대책에 '공공택지 전매제한 허용'을 검토하고 있다는 이야기들이 들려옵니다.
Q: 공공택지의 전매제한이 해제되면 어떤 일이?
A: 기존에 신도시에 택지를 분양받아 놓았으나, 시장 상황이나 건설사의 사정으로 택지에 대한 이자 금융비용만 지출되며 아파트를 짓지 못하던 중소형 건설사들이 땅에 프리미엄을 붙여 다른 건설사들에 판매할 수 있게 됩니다.
그럼 자금력이 좋지 못한 중소형 건설사들은 대형 건설사(힐스테이트, 푸르지오 등)에 신도시의 택지를 판매할 수 있게 되고, 대형 건설사가 땅을 사서 아파트를 올려 분양할 수 있습니다.
Q: 그럼 신도시에 힐스테이트, 푸르지오 등 1군 건설사 들어오니까 좋은 거 아닌가요?
A: 좋은 점도 있고 안좋은 점도 있습니다. 시민들의 선호도 높은 건설사의 아파트가 들어오면 도시의 브랜딩에도 도움이 되고, 자금력 좋은 브랜드들이 땅을 쓸어가면 도시 개발에도 탄력을 받게 됩니다. 신도시의 형성 속도가 빨라지고 주택 공급도 늘어나겠죠. 그런데 그만큼 분양가가 올라갑니다.
Q: 1군 건설사가 땅을 사서 지어도 공공택지 분양가 상한제 지역인데 분양가를 올릴 수 있나요?
A: 네. 올릴 수 있습니다. 정확히는, 공공택지 전매에서, '토지매입비'가 증가하기 때문에 분양가 상한제- 분양가 산정 매뉴얼에 의거해서 토지비를 높게 산정받을 수 있고, 이에 따라 분양가가 올라가게 됩니다. 물론 그럼에도 지역에 따라 충분히 완판될 수 있습니다.
규니: 이런 상황을 상상해봅시다. 주변의 시세는 7~8억 수준. 기존 분양가는 5억초반~중반 수준.
돈 없는 건설사가 아파트를 못 짓다가 힐스테이트, 푸르지오가 땅을 싹쓸이 합니다. 그리곤 분양! 6억 5천!
완판이 안될까요? 아니요 저는 충분히 되고도 남는다고 생각합니다. 그렇게 6억 5천..7천..7억!
신규 분양(로또 청약)을 기다리던 청약 예정자들 입장에서는 속상한 상황이긴 합니다. 그런데 또 이미 인근의 기존 수분양자들에게는 이렇게 작용하기도 합니다. 신규 아파트가 6.5억~7억에도 분양이 완판되었다? 그럼 우리집의 하방지지선이 그 가격이 되는 것입니다. 분양가 상한제 지역 주택의 하방지지선은 '완판되는 현장의 분양가'가 되어집니다.
내일 모레면 국토교통부 발표가 나올텐데 어떤 공급 대책이 나올지 굉장히 궁금하고 기대가 되기도 합니다.
추가로 미공급된 2기신도시 택지의 조기 분양도 이야기가 들려오는데, 제가 살고 있는 평택 고덕신도시도,,아직 미공급된 3단계 지역이 있어 도시 형성에 발목을 잡고 있습니다.
이번 공급대책에 2기 신도시 개발 속도를 촉진할 수 있는 정책이 포함되길 개인적으로 매우매우 바라고 있습니다.
4. 정리
- 기본형 건축비 인상에 대해 간략히 쓰려던 글이 다소 길어졌네요. 아무쪼록 분양가 상한제 지역의 주택 분양가는 계속해서 올라갑니다. 3기 신도시.. 저도 언젠가 청약을 하겠지만, 그때는 또 비싼 토지 수용비에 걸맞는 분양가의 뉴노멀이 펼쳐질 것이라 생각합니다. 아직 청약을 노리시는 무주택자 분들이라면, 모든 것이 완벽한 최후의 청약 1개!!만을 노리시기 보다는 어느정도 안전마진이 있는 위치들을 선점하시길 바랍니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 행복하세요~!
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