안녕하세요. 오랜만에 분양 현장 분석으로 돌아온 규니입니다.
이번 현장은, 사회 초년생인 규니지니가 관심을 많이 가지고 도전도 했었던 (호반1차 광탈의 기억..) 오산세교2지구의 분양 현장입니다.
또 개인적으로, 친한 형이 사전당첨된 단지로 앞으로가 더더더 기대되는 현장입니다!
* 선 요약 미리보기
- 59제곱과 84제곱의 밸런스가 좋은 현장! (대단지!)
- 음..뭔가 아쉬운데..? 라면 P타입(3면 발코니를 아시나요)을!
- 전매제한 3년! 전세세팅 가능! (실거주의무 없음.)
- 인천검단 이편한세상 웰카운티와 같은 당첨자발표일. 틈새 전략!
+ 파라곤은 연기. 대체 언제 할건데!!
1. 기본 사항
| 오산세교2(비규제) | 가점제 | 추첨제 | 지역비율 |
| 전용 85㎡ 이하 59제곱 & 84제곱 모두 |
40% | 60% | 당해지역-오산시 1년 이상 30% 경기지역-경기도 1년 이상 20% 기타지역-수도권 50% |
- 오산 당해! 오산은 당해 인구가 적은 도시이죠~ 오산에 터를 잡고 계신 분들이라면 오산당해를 통해 쉽게 입성하실 수 있을 것이라 예상합니다.
| 중도금 대출 | LTV | 유주택자 청약 | 세대주/세대원/중복가능 |
| 60%까지 가능 | 70%까지 가능 (생애최초주택취득 80%) |
O | O / O / O |
| 전매제한기간 | 3년 (소유권 이전 등기 시 전매제한 종료) |
| 거주의무기간 | 없음. 즉 입주시 매매(양도세 과세) 및 전세 가능 |
| 1세대 1주택 양도세 비과세 | 2년 보유 |
*즉 등기/입주 후 바로 전매 가능(단, 양도세 과세) / 전세세팅 가능!
2. 공급 규모 및 일정
- 추석 연휴가 끝나면 바로 특별공급을 시작합니다. 59제곱의 경우, 화성-오산-평택 1인가구, 미혼가구들에게도 굉장히 매력적인 옵션으로 보입니다. 1인가구 생애최초 특공 제법 나올 것 같아요!
- 특이사항으로는, 많은 분들이 기다리셨던 '인천 검단 101역 이편한세상 웰카운티' 현장과 당첨자 발표일이 같습니다. 이에 따라 기타 경기, 수도권에서도 수요가 많이 갈라질 것으로 예상합니다. 내 생활근거지가 화성, 오산, 평택이라면 정말 좋은 기회라고 생각합니다!
+일반공급 추첨제 물량 계산
| 일반공급 추첨제 물량 |
오산시 당해(30%) | 경기도(20%) | 수도권(50%) | |
| 59A | 6 | 2 (1) |
1 | 3 (1) |
| 59B | 52 | 16 (4) |
10 (3) |
26 (7) |
| 59P | 75 | 23 (6) |
15 (4) |
37 (9) |
| 84A | 59 | 18 (5) |
12 (3) |
29 (7) |
| 84P | 13 | 4 (1) |
3 (1) |
6 (2) |
* ()안의 숫자는 해당 구간별 추첨제 물량 중 1주택자도 함께 추첨이 되는 물량입니다.
- 비규제지역으로 바뀌면서 추첨제 물량이 참 많아졌죠~ 이런 때에 2030 가점이 낮은 분들께는 더 적극적으로 청약에 관심을 가지셔야 한다고 생각합니다! 어쩌면 추첨제의 행운이 따라올지도!!
3. 분양가 및 확장비
- 특이사항으로는, 계약금을 분할 납부한다는 것입니다. 최초 계약시 1000만원 정액만 내고, 11월말에 나머지 계약금을 납입하네요. 최근 경제 상황이 좋지 않아, 이렇게 진행하는 듯 합니다.
- 또한 확장비가 저렴해서 기분이 좋네요. (확장 관련 중요 내용은 뒤에 이어집니다.)
- 오산세교2지구는 공공택지 분양가상한제 지역으로 저렴한 분양가로 나왔습니다.(이게 비싸다고 생각하면,,아무것도 못해요..) 이어지는 세교2지구의 분양가는 더 오를 것으로 예상됩니다.(기본형 건축비 지속 상승..)
*오산세교2 대원 칸타빌 분양받은 친구A n승째~
4. 동호수 배치 및 평면도 분석 + 경쟁률 예측
- 특이점은, 최대한 남향 위주 구성에 넓은 동간거리로(건폐율 13% / 용적률 169.8%) 안쪽 동이더라도 채광은 무리 없이 모두 좋을 것으로 생각됩니다. 또한 단지 남측으로 A14블록 사이에 녹지/근린공원이 있어 조망도 시원할 것으로 예상됩니다.
- 단지 우측으로는 초등학교와 고등학교가 예정되어 있어 마찬가지로 동쪽 조망도 시원할 것으로 보입니다.
1) 59A 타입
- 일반적인 4BAY 판상형 / 주방-거실 맞통풍 가능한 구조 / 드레스룸 창문 매우 칭찬!
- 가장 일반적인 구조이면서 호불호가 없을 구조입니다. 세대수가 가장 적습니다!
*개인적으로 가장 비추천!
2) 59B 타입
- 마찬가지로 4BAY 판상형 / 주방-거실 맞통풍 가능한 구조 / 드레스룸 창문 매우 칭찬!
- 어떤 분들은 무조건 구조 어딘가가 찌그러지면 못난이 타입이라고 생각하십니다. 그러나 59B는 59A 판박이에 더 큰 드레스룸 공간을 가지고 있습니다. 59A 대비 100만원 더 비싸지만 드레스룸이 큰건 1000만원 이상의 가치가 있다고 생각합니다.
3) 59P 타입
- WoW. 3면 발코니 -> 히든 드레스룸 / 4BAY 판상형 / 주방-거실 맞통풍 가능한 구조 / 드레스룸 창문 매우 칭찬!
- 일반적으로 대부분의 아파트들은 2면 발코니 설계입니다. 59P의 경우 3면 발코니 설계로 실제 면적이 다른 타입에 비해 2~3평 큽니다. 59A와 똑같으면서 드레스룸이 하나 더 있는 것입니다!
- 59A 대비 59P가 약 700만원 분양가가 더 비싸지만.. 추후 매매가에서는 2,000만원 이상 더 받을 수 있음을 확신합니다!
- 그 와중에 세대수도 가장 많은 59P. 가성비 있게 접근하려는 분들에게는 84A보다도 더더더더 59P를 추천합니다.
- 경쟁률 제일 높을 타입!!("A타입이 제일 좋은거야~"라면서 A 넣지 마시길 ㅠㅠ)
4) 84A 타입
- 4BAY 판상형 / 주방-거실 맞통풍 가능한 구조 / 방4구조 / 드레스룸 창문 매우 칭찬!
- 가장 일반적이고 또 일반적인 국평의 구조입니다.
- 개인적으로는 다자녀가 아니라면 주방옆 알파룸을 확장옵션 선택하셔서 거실-주방을 넓게 쓰시는 걸 추천드립니다.
5) 84P타입
- 다시 한번 WoW. 3면 발코니 -> 히든드레스룸 / 4BAY 판상형 / 주방-거실 맞통풍 가능한 구조 / 방4구조 / 드레스룸 창문 매우 칭찬!
- 59P에서 살펴봤듯이, 3면 발코니의 아파트의 경우, 일반적인 동일평형 아파트보다 3평정도 더 큽니다. 제가 이번에 입주하는 평택고덕 디에트르 리비에르 현장의 경우도 A타입이 엄청 큰 3면 발코니 구조라서 타 단지들에 비해 훨~씬 큽니다.
- 너무 탐나는 평면도이지만 안타깝게도 갯수가 적네요.
- 아~ 넣을까 말까~ 고민인데,, 싶은 분들은 과감히 84P타입 추천드립니다. 정말 만족하실 것이라 생각해요.
선호도는
59P > 59B > 59A / 84P > 84A 순으로 될 것 같습니다.
5. 입지 환경
- 초등학교와 고등학교, 근린공원, 천변을 끼고 있는 현장입니다. 실거주자의 만족도가 제법 높을 것으로 예상됩니다. 또한 입주시기가 26년 8월로 오산세교2지구의 완성단계에 입주하는 현장입니다. 주변이 정비된 상태에서 입주를 하다보니 보다 거주 여건이 좋을 것으로 예상됩니다.
- 또한 입지를 보실 때에 해당 동네에 메인으로 관통하는 도로를 보셔야 합니다. 오산세교2지구의 남측 지역은 위 지도의 노란색 도로인 발안로를 메인 도로로 이루어집니다. 주요 광역 버스 및 교통망이 발안로를 통해 연결됩니다.
- 또, GTX-C와 동탐트램선의 호재가 기대되는 오산역이 있습니다. 도보 접근은 당연히 어려우나 발안로를 통해 오산역으로 직결되는 버스 노선이 다수 형성될 것으로 예상합니다.
- 단지 서측의 빨간 선이 보이시나요? 서부우회도로가 최근 개통되었습니다. 서부우회도로를 통해 화성 및 평택으로의 이동이 보다 발전했습니다.
오산세교2지구는 화성, 평택과의 접근성이 중요한 동네입니다.
오산세교2지구는 냉정히, 화성동탄과 평택고덕의 대체재입니다.
"동탄, 고덕을 가고 싶으나 현재 진입이 어려운 분들"에게 최적화 되어 있는 도시라고 생각합니다.
입지적으로 화성, 용인, 평택 삼성전자 현장 어디든 이동할 수 있는 삼각축의 중심에 있기 때문에,
이런 부분을 고려하여야 합니다.
오산세교2는 많은 분들의 차선책입니다만, 그만큼 많은 분들을 커버할 수 있는 입지라고 생각합니다.
오산세교2가 많은 분들의 차선책인 만큼 독보적으로 치고 나갈 수는 없는 입지입니다. 그러나, 많은 상급지들의 대체재 중에서는 가장 좋다고 생각합니다.(봉담, 소사벌 등과 비교하여 오산세교에게 승을~) 그런 측면에서 충분한 수요가 있을 것으로 예상하며, 첫 발판으로는 매우 훌륭한 입지라고 생각합니다. 많은 분들께서 좋은 판단하셨으면 좋겠습니다~!
5. 정리
- 분양가상한제는 무위험 투자라고 생각합니다. 여기에 실거주할 예정이다? GO
- 전세세팅도 가능. 26년 8월의 전세시세를 예상할 수는 없지만, 만약의 경우 전세세팅으로 투자금을 최소화할 수 있음!
- 용인, 화성, 평택 삼각축의 중심 오산세교! + GTX-C 기대감까지.. 베팅해볼만 하다!
+추가. 중도금 대출 예상 금리
- 각 타입별 최고층 분양가 기준 60% 대출 / 연5%금리 / 26년 8월 5일 입주 전제 계산
- 입주까지의 기간이 약 3년 남았습니다. 기간이 긴 만큼 중도금 대출을 전액 받는다면 제법 많은 중도금이자가 예상됩니다. 그러나 거꾸로 생각하면 기간이 많은 만큼 자금을 확보할 시간도 넉넉하다고 생각합니다. 개인의 상황에 맞게 중도금 대출을 받으시고 대응하시면 될 것 같습니다.
- 중도금 대출 계산기를 아래 첨부하오니, 개인의 상황에 맞게 설정해서 계산해보시길 바라요!!
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