안녕하세요. 오늘도 분양가상한제 분양 현장으로 돌아온 규니입니다.
오늘은 정말 많은 분들이 기다리셨던 동탄 호수공원!! 동탄레이크파크 자연앤이편한세상 현장이 드디어 모집공고를 했습니다. 관심이 워낙 많은 단지이다보니, 분양가에 대한 다양한 예상들도 있었는데요. 모두의 예상을 깨뜨리는 엄청나게 저렴한 분양가로 공고되었습니다.(택지를 워낙 싸게 분양받아, 토지비가 엄청 쌈~)
이번 현장은 단지명에서도 알 수 있듯이, 경기도시주택공사(GH/자연앤)와 디엘이엔씨(이편한세상)의 공공 민간 컨소시엄 현장입니다.(디엘이엔씨 외에도, 코오롱글로벌/금호건설-어울림/신동아건설-파밀리에가 함께 참여한 컨소시엄 현장입니다.) 그래서인지 더 분양가가 싸게 느껴지네요. 물론, 컨소시엄 현장이기 때문에 전용85제곱 미만은 공공분양으로, 전용85제곱 초과는 민간분양으로 공급됩니다. 자세한 설명 시작합니다!
*선요약 미리보기
- 공공분양(74, 84제곱)은 통장인정금액 최소 1,800만원 예상(15년 이상) / 20% 추첨제
- 민간분양(95, 115제곱)은 100% 추첨제, 1주택자도 가능
- 1227세대 대단지 - 커뮤니티 시설 Good. 스카이라운지까지.
- 계약금 5% / 중도금 15% / 잔금 80% - 자금 조달 널~널
- 실거주의무 5년 / 전매제한 3년 (24년 6월~8월 입주 예정)
- 안전마진 3억~ / 실거주 가능한 수도권(서울/경기/인천) 사람들은 모두 넣기!
- 테라스 타입은 추후 희소가치 Good. (고층에 테라스였으면...더 좋았겠지만!)
*중도금 대출 알선 X -> 자납?! -> 신용 및 현금으로 충당 (중도금도 입예협이 커버해준다면..?)
*잔금 대출 안된다고? No - 입예협에서 선임한 법무법인 협약은행에서 가능하다! (입예협 화이팅..)
1. 기본 사항
| 화성동탄 (대규모 공공택지 분양가 상한제/ 비규제지역) |
가점제 | 추첨제 | 지역비율 |
| 전용 85㎡ 이하(공공) |
80% | 20% | 당해지역-화성시 1년 이상 30% 기타경기-경기도 6개월 이상 20% 기타지역-수도권(서울/경기/인천) 50% |
| 전용 85㎡ 초과(민영) | 100% |
- 화성동탄신도시의 경우 대규모 공공택지 분양가 상한제 지역으로, 지역 안배 비율이 적용됩니다. 화성시 30% / 경기도 20% / 수도권 50%로 화성시 당해의 경우 상대적으로 당첨 확률이 높습니다.
(화성시 당해에서 한번 경쟁 / 떨어지면 경기도민들과 한번 더 경쟁 / 떨어지면 수도권 사람들과 한번 더 경쟁!)
- 해당 현장은 공공-민간 컨소시엄 현장으로 전용85제곱 미만은 공공분양으로 진행하며, 전용85제곱 초과는 민간분양 방식으로 당첨자를 선정합니다.
- 공공분양은 무주택자만 가능하며, 민간분양은 1주택자도 가능합니다!
| 전매제한기간 | 3년 (소유권 이전 등기 시 전매제한 종료) |
| 거주의무기간 | 5년 |
| 1세대 1주택 양도세 비과세 | 2년 보유 |
- 워낙 저렴한 분양가로 나왔기 때문에 실거주의무가 5년 붙었습니다.(주변시세의 60% 미만...그만큼 안전마진이 크다)
2. 공급 규모 및 일정
- 공공분양 중 일반공급의 경우, 80%는 무주택세대구성원 3년 이상인 자 중 통장 납입 금액이 큰 순으로 당첨자를 선정하며, 20%는 무주택자 중 (3년 이하여도 가능) 추첨으로 당첨자를 선정합니다.
- 민간분양 중 일반공급의 경우, 모두 100% 추첨제로 당첨자를 선정하며, 75%는 무주택자 중 추첨 / 25%는 무주택자+1주택자 중 추첨으로 당첨자를 선정합니다.
- 이번 현장 공공-민간 컨소시엄 현장으로 한가지 매우 중요한 유의사항이 있습니다. 바로 공공분양과 민간분양을 중복으로 접수하면 안된다는 것입니다! 공공분양과 민간분양 중 한가지만 선택하여 접수하셔야 합니다!
- 또한 통장인정액이 낮거나, 유주택자(1주택자)이신분들은 대형평수 추첨제에 도전하는게 좋습니다. 공공분양의 경우 유주택자에게는 미달이 아닌 이상 기회가 돌아가지 않거든요!
3. 분양가 및 확장비(WoW..상상도 못한 분양가) + 추첨제 개수 정리
- 정말 말도 안되는 분양가라고 생각합니다. 동탄이 토지수용을 싸게 하긴 했다지만, 정말 칼 같이 분양가 상한제 심의가 들어갔다고 생각됩니다. 대지비가 너~~무 싸요. 그만큼 수분양자 입장에서는 안전마진이 크게 느껴집니다.
- 확장비는 0이 하나 빠졌나..여러번 봤어요. (물론 확장비 산정 매뉴얼에 의거하면, 그만큼 확장면적이 적다는 의미이기도 합니다. 그렇지만 우선 싸니까 굿)
| 타입 | 기준층 분양가 | 확장비 | 총 금액 |
| 74A | 418,900,000원 | 940,000원 | 419,840,000원 |
| 84A | 481,200,000원 | 1,090,000원 | 482,290,000원 |
| 84B | 476,200,000원 | 1,380,000원 | 477,580,000원 |
| 84C | 475,300,000원 | 2,540,000원 | 477,840,000원 |
| 95A | 540,400,000원 | 1,530,000원 | 541,930,000원 |
| 95B | 535,700,000원 | 1,170,000원 | 536,870,000원 |
| 95C | 520,100,000원 | 2,250,000원 | 522,350,000원 |
| 115A | 653,400,000원 | 1,990,000원 | 655,390,000원 |
| 115B | 648,600,000원 | 1,970,000원 | 650,570,000원 |
* 가격 자체도 중요하지만, 74-84제곱이 5억 안쪽으로 들어온다는 점에서 디딤돌 대출 대상이 되는 분들은 디딤돌 대출까지도 노리실 수 있습니다!
+추첨제 갯수는?
| 타입 | 총 개수 | 당해지역 | 기타경기 | 기타지역(수도권) |
| 74A | 5 | 2 | 1 | 2 |
| 84A | 25 | 8 | 5 | 12 |
| 84B | 10 | 3 | 2 | 5 |
| 84C | 15 | 5 | 3 | 7 |
| 95A | 141 | 42(11) | 28(7) | 71(18) |
| 95B | 27 | 8(2) | 5(1) | 14(4) |
| 95C | 25 | 8(2) | 5(1) | 12(3) |
| 115A | 43 | 13(3) | 9(2) | 21(5) |
| 115B | 43 | 13(3) | 9(2) | 21(5) |
* 괄호()안의 숫자는 1주택자 추첨 물량! (확률 극악 ㅠㅠ)
4. 동호수 배치도 및 평면도 분석
- 이편한세상은 항상 이런식으로 조경 구성을 많이 합니다. 가운데를 뻥~ 뚫어놓은 배치로 중앙 공원이 크게 만들어지고는 합니다. 동쪽에 일렬 배치된 동들보다는 중앙과 서쪽에 V자로 배치된 동들이 단지 내 조경 및 공원을 누리기에 좋아 보입니다. 모든 타입이 정남향 / 남동향 / 남서향으로 못난이 채광은 없을 듯 합니다. (3147동 1호라인 갖고 싶다..)
**공통
이번현장은 세대 내 발코니가 없음!(테라스형 제외)
1) 74A 타입 + 테라스형 평면도까지
- 일반적인 4베이 판상형 / 정남향 / 맨 앞동 / 채광 GOOOOOD / 주방 거실 맞통풍 구조 / 현관 수납장이 11자로 길게
- 테라스 타입은 1층의 아쉬움을 달랠 수 있을만큼 제법 공간이 넓습니다.
2) 84A 타입 + 테라스형 평면도까지
- 마찬가지로 4베이 판상형 / 어느동에 걸려도 Good인 타입 / 주방 거실 맞통풍 구조 / 현관 수납장이 11자로 길게
- 84A 테라스형에 자녀 있는 가구면..정말 선호도 높을 듯 합니다.
3) 84B / 84C타입 + 테라스형 평면도까지
- 2베이 타워형 / 넓은 거실 / 드레스룸이 2개 / 일반적인 타워형에서 복도를 줄이고 드레스룸을 추가한 느낌
- 조망이 길게 빠지는 배치
여기서 잠깐! 판상형과 타워형에 대한 오해를 풀고 가자!
- 많은 분들이 무조건 판상형이 더 좋은 것! 이라고 생각하시는 경향이 있는 듯 해요. 그만큼 판상형이 일반적인 평면인 것은 의심의 여지가 없습니다. 다만 판상형과 타워형의 차이를 생각해볼 필요도 있어요! 판상형은 채광을 중요시하기 때문에 4bay로 평면을 짜요. 채광을 선택한 대신에 평면효율이 떨어져 방과 거실의 크기가 줄어듭니다. 또 판상형은 거실과 주방창이 마주 보고 있기 때문에 맞통풍이 되어 환기가 매우 잘되는 장점이 있어요! 타워형은 일반적으로 2bay로 설계되기 때문에 채광이 상대적으로 아쉬울 수 있어요. 그러나 판상형의 단점이었던 공간 활용이 뛰어나기 때문에, 판상형에 비해 거실과 방의 크기가 커요! 최근에는 타워형의 아쉬운 채광을 상쇄하기 위해 남동/남서향으로 배치를 해요. 안방과 거실은 남서향/방2, 방3은 남동향이 되어 채광을 최대한으로 하는거에요. 다만 타워형은 판상형에 비해 환기가 잘 되지 않는다는 단점이 있습니다. 또 최근에는 채광을 높이기 위해 3bay 타워형으로 구성을 하는 경우도 종종 있어요. 무조건 무엇이 더 좋다! 라는 생각보다는 구조에서 발생하는 차이를 알고, 개인의 라이프 스타일, 가족 구성원 등을 고려해 판단을 하시면 더 좋겠습니다!
4) 94A 타입 평면도 + 테라스형까지
- 37평형 / 4베이 판상형 / 거실-주방 맞통풍 구조 / 특별한 내용은 없지만 억지로 방4개를 욱여넣지 않아 여유있는 느낌!
5) 95B / 95C 타입 평면도 + 95C의 테라스형까지
- 84B, 84C의 확장버전 37평 / 2베이 타워형 / 드레스룸2개 구조
6) 115A 타입 / 115B 타입
- 44평 구조 / 방 4개 구성 / 구조도 구조이지만..동호수 배치가 예술... 115타입은 A, B 할 것 없이 중앙공원(드포엠파크, 드포엠가든) 뻥뷰로 정말 뷰가 예쁠 것 같아요. 타입 상관없이 115 하나 가져가면 정말 좋을 듯 합니다.
5. 입지 환경 및 주변 시세
- 이솔초 / 서연중 / 서연고 / 서연초 / 이솔고 ... 학교로 둘러싸인 입지 -> 학교가 모여있는 에듀타운? 학원가 형성은 기본!
- 동탄 트램 112역 / 209역이 도보권 -> GTX-A 동탄역으로 트램타고 고고
- 동탄 호수공원 / 라크몽 도보권
...입지 설명 안해도 되겠죠??(이미 다 형성된 상권/학원가... 들어가기만 하면 끝)
- 누군가는 자연앤이편한세상은 호세권 아니다~라고 말하기도 하지만, 규니지니 기준에서는 1키로면 충분히 도보로 갈만한 거리라고 생각해요. 사람마다 생각이 다른거니까~ 별로라고 생각하시는 분들은 그냥 안넣으시면 됩니다!!(커뮤니티에 현장 까는 글 올리는 사람들 특징: 온가족 통장으로 청약 넣고 기도함..)
-입지에서도 그랬지만, 이 부분도 굳이 자세히 설명할 필요가 없어보입니다. 44평 분양가 = 바로 옆 24평 시세 .. 20평은 꽁짜로 조상님이 주시는겁니다~
6. 정리
- 기본적으로 공공택지 분양가 상한제 지역은 청약으로 들어가면, 손해보기 어렵습니다. 분상제로 들어간 집이 손실 지점으로 내려온다면 대한민국 유주택자의 대부분이 손실구간으로 들어오는 것이기 때문에 오히려 갈아타기 좋은 타이밍ㅋㅋ
- 지난 인천 검단 이편한세상 웰카운티 / 넥스티엘 현장 비싸다고 난리였지만, 규니는 싸다고 했죠..ㅎㅎ 엄청난 경쟁률을 기록하며 기사까지 수십개 났었죠. 이번 현장은 수백, 수천개의 기사가 나도 이상하지 않은 단지입니다.
- 원래 안티들(그러고 본인은 넣음)이 분탕질을 치며, 욕을 해대야 하는데 이번 현장은 그런 분들도 욕하기가 민망한 현장인 것 같아요. 이 동네 집값 거품이다! 반값 되어야 한다!!라고 하시는데, 분양가가 반값이니까 그럼 넣으라는 이야기겠죠?? 정말 너무 싸게 나와서 놀라운 현장입니다.
- 규니지니도, 규니의 남은 통장으로 이번 청약에 도전해보고자 합니다. 실거주의무가 5년 있지만 내년 총선 전후로 폐지될 가능성이 높다고 보며(실거주의무는 정말 누구 머리에서 나온지 모르겠는 악법&멍청법) 실거주의무가 풀리지 않으면 고덕&동탄 쌍호수 두집 살림을 하기로 했답니다!ㅋㅋ
동탄레이크파크 자연앤이편한세상!! 무조건입니다!!!
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