안녕하세요. 규니입니다.
오늘은 오랜만에 오산세교2지구 분양 정보를 가지고 왔습니다.
너무 좋은 위치에, 너무 저렴한 분양가로 아마 엄청 핫할 것으로 예상됩니다.
오산역 금강펜테리움 분석 시작합니다~!
선 요약 정리
1. 분양가 상한제 - 저렴한 분양가 - 거주의무 없음. 전세세팅 가능
2. 오산역 GTX-C 연장 예정 및 KTX 추가 정차 요구중
3. 오산세교3지구 - 오산세교신도시로 UP
4. 반도체 트라이앵글(화성-용인-평택)의 중심 - 어디로든 접근 가능한 위치
5. 2026년 10월~12월 입주 - 세교2 완성 단계 입주로 학교 및 상권 이용 편리
6. 84B 서향 경쟁률 낮을 듯. 실평수큰 84C 추천. 아묻따 84A 많이 몰릴 것으로 예상.
7. 서비스면적이 작아 지난 파라곤 현장과 비교해서 실평수가 전체적으로 작음. 그러나 층고가 240~252cm로 높음!
1. 기본 정보
- 총 730세대, 전용84제곱 단일평수로 구성되어 있으며 2026년 10월 입주로, 세교2지구 마지막(주상복합제외) 입주라고 볼 수 있습니다. 그렇다보니 입주 시점에 학교가 모두 개교되어 있을 예정이며 상권 또한 어느정도 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 또 대지지분이 작은 것에 비해서 주차대수가 많습니다. 상가 주차장 8면 포함하여 총 1030면으로 세대당 약 1.41대입니다. 최근 단지들이 1.2~1.3대였던 것과 비교하면 주차면을 죽는 공간 없이 잘 뺀 것 같습니다. 규니지니가 살고 있는 단지도 1.43대인데, 확실히 쾌적합니다. 밤이나 새벽에 집에 와도, 주차공간이 있어요!
그리고 해당 단지는 공공택지 분양가상한제 및 대규모 택지지구이다 보니, 지역 안배 비율이 있습니다.
오산시 당해 30% / 경기도 20% / 수도권(서울,인천포함) 50% 입니다.
또한 일반공급에서는 비규제지역 전용 85제곱 미만에 해당하여, 40% 가점제 / 60% 추첨제 입니다.
- 분양가는 기준층(10층 이상) 기준 4억 6천만원대로 형성되어 있습니다. 많은 분들이 예상하셨던 4억 8천만원 대에 비해 2천만원 가량 저렴하게 나왔습니다. 이부분은 추후에 평면에서도 확인하실 수 있지만, 발코니가 없는 구조로 설계가 되어 있어 그만큼의 분양가가 빠졌다고 생각하시면 될 듯 합니다.
- 최근에 분양가 상승 이슈 및 라이프 스타일의 변화로, 많은 건설사들이 발코니를 아예 없애고 그만큼 분양을 싸게 하는 경향이 있습니다. 규니지니의 경우도 발코니 1면에 이것저것 짐을 두기는 하지만, 없으면 또 없는 대로 살 것 같아요. 처음에는 발코니가 없는 평면이 이상하게 느껴졌는데, 지난번 동탄 자연앤이편한세상 현장에서도 보니, 그런 것보다는 싼 분양가에 더 시선이 가는 듯 합니다.
- 확장비는 400~600만원대로 나와있습니다. 위에 분양가에서도 84C가 가장 비쌌는데, 확장금액도 84C가 비싸네요. 별다른 이유 없습니다. 도면을 보시면 아시겠지만 84C가 실평수가 가장 큽니다. 서비스면적이 많습니다.
- 마이너스 옵션도 있더라구요. 저희 부부는 아파트 입주 당시 인테리어를 거의 전부 다시했기 때문에, 항상 마이너스 옵션을 확인합니다. 전에는 마이너스 옵션하라고 해도 막막했을 것 같은데, 한번 인테리어 해보니... 추후에 분양 받는다면 마이너스 옵션을 선택할 것 같아요!
2. 평면 및 배치 분석
- 대부분의 타입이 남동향과 남서향으로 배치되어 있습니다. 개인적으로 조금 띠용...싶었던 점은 84B타입이 서향으로 배치되어 있는 부분입니다. 동향인가? 싶었는데 확대해서 평면도를 보니 서향이 맞더라구요. 이러분 부분 때문에 상대적으로 84B 타입이 경쟁률이 낮지 않을까 싶습니다.
- 그리고 많은 분들이 아묻따 A타입을 넣으시는 경우가 많습니다만, 저는 개인적으로 84C 타입을 추천합니다. 위에서도 말씀드린 것처럼 실평수가 큽니다. 그래서 다른 타입보다 공간이 조금씩 더 넓고, 아마 아묻따 A타입을 넣으시는 분들이 많아 경쟁률도 오히려 84C가 더 낮을 것으로 예상됩니다.
- 가장 일반적인 4BAY 판상형 구조입니다. 팬트리의 크기가 크진 않지만 현관, 주방 팬트리 모두 있고 주방-거실 맞통풍이 잘 되는 타입입니다. 이번 현장에서는 침실2 가벽을 철거한 형태로 모델하우스를 준비했더라구요. 대체로 실평수가 작은 현장들에서 이런식으로 많이 합니다. 그렇지 않으면 너무 좁아보이거든요. 그리고 생각보다 거실 벽 쪽의 길이가 짧아 쇼파사이즈가 다소 제한적일 것으로 보입니다.(이부분은 모든 타입 공통)
- 전체적으로 실평수가 조금씩 작게 빠졌지만, 그만큼 분양가가 싸니...뭐..GOOD!
- 84B 타입의 경우도 4BAY 판상형 주방-거실 맞통풍 가능한 구조입니다. 특이사항으로는 현관에서 거실 or 주방 쪽으로 통로가 두개인 순환형 구조입니다. 저는 개인적으로 이런 타입의 경우 죽는 공간이 많이 생겨 선호하지는 않습니다. 또 84B타입은 A타입에 비해 드레스룸이 조금 더 큰 것으로 보이고, 실외기실 쪽 창문을 통해 드레스룸 환기도 가능한 점은 장점으로 보입니다. 또 안방에 창문이 양창으로 나 있어 안방에 채광이 좋을 듯 합니다. (입구도 두개~안방 창문도 두개~)
- 확실히 다른 평면들에 비해 사이즈가 큽니다. 드레스룸이 다른 타입에 비해 월등히 큰 것을 확인할 수 있고, 드레스룸에 창문이 있는 것도 매우 좋습니다. 특히나 욕실 쪽과 맞닿아 창문이 나있어서 욕실 환기에도 매우 좋습니다. 마찬가지로 4BAY 판상형 주방-거실 맞통풍 가능한 구조입니다. 저는 개인적으로 가장 추천하는 타입입니다!! 이렇게 좋음에도 사람들은 아묻따~~84A를 넣다보니 경쟁률은 상대적으로 더 낮을 것으로 보입니다. 개꿀!
- 마찬가지로 4BAY 판상형 주방-거실 맞통풍 구조이며 알파룸에서 실외기실로 연결되는 특이한? 부분도 있습니다.
- 84D 타입의 경우 배치도상 모두 다 남향이라, 향 뽑기는 좋을 듯 합니다.
- 84A, B, C, D 타입 공통 사항으로는 1) 현관이 꺾여있는 구조. 현관에서 집 안쪽이 보이지 않아 깔끔하고 사생활 보호도 된다! 2) 전체적으로 평수는 작게 빠졌다.(그렇지만 그만큼 분양가가 싸다) 3) 4BAY 판상형 주방-거실 맞통풍 구조 4) 층고가 240~252cm로 높음. 시원하다.라는 점입니다.
- 눈치 채신 분들도 계시겠지만, 84A, D타입의 경우 메이플오크 색의 나무 가구들이 들어가고, B, C타입은 어두운 계열의 나무 가구들이 들어갑니다.
3. 입지 환경 및 호재
- 오산역 GTX-C 연장 예정 및 KTX 추가 정차 요구 중: 금강펜테리움의 경우 오산세교2지구의 메인도로인 초평중앙로를 접하고 있어 서울행 광역버스가 지나가고 있어, 현재도 서울 접근성이 나쁘지 않습니다. 여기에 GTX-C 연장이 확정되면서 교통 요지가 될 것으로 보입니다. 또한 1호선 급행 역으로 서울 서부 쪽 접근도 괜찮은 편입니다. 여기에 오산역 KTX 추가 정차 요구가 진행중이며, 동탄역으로 가는 동탄 트램이 예정되어 있습니다.(동탄트램은 먼 미래)
- 초등학교-중학교: 단지 인근의 초등학교와 중학교가 신설 예정이며 금강펜테리움 입주 전에 모두 개교할 예정입니다. 금강펜테리움은 입주와 동시에 새 학교를 다닐 수 있어 학교 문제 없습니다!
- 상권: 단지 서쪽, 남서쪽으로 상권이 형성될 예정이며, 단지의 동측, 동북쪽에도 상업용지 및 주상복합 용지가 있습니다. 또한 단지 북측의 빗금 부분에는 네오 오산 엘리웨이가 예정되어(있으나 사업 진행에 어려움이 많은 듯 합니다. 추후 경기 변화에 따라 예의주시해야할 부분!) 있으며, 단지 동측, 오산역 서쪽 빗금부분에는 구)계성제지 오산공장을 부영이 매입하여 주거복합단지로 건설할 예정입니다. 아마 초고층 주상복합이 들어와 오산역의 랜드마크가 될 듯 합니다.(근데 부영 부지는 분상제 지역이 아니라 분양가 최소 7~8억원 예상)
- 오산역 및 오산천: 오산역 쪽으로 연결되는 다리가 예정되어 있습니다. 다리가 완성되면 오산역 접근성이 더 좋아질 예정이며 단지 우측에 오산천이 있어 가볍게 런닝하고 산책하기에 매우 좋습니다. 규니지니도 천변이 인접한 지역에 살고 있는데, 매일 저녁마다 산책하고 매우 좋습니다!
- 공원 등: 단지 인근에 가감이산 생태공원이 형성될 예정이며, 공세권은 삶의 질을 많이 높여줍니다!! 규니지니도 매일, 매주 호수공원, 수변공원, 중앙공원 산책을 합니다.
- 오산세교지구의 경우, 1지구, 2지구, 3지구로 나누어져 있습니다. 이렇게 도시가 찢어져 있을때는 큰 힘을 발휘하기는 힘들지만, 이번에 세교3지구가 추가지정되면서 기존의 세교1지구와 2지구를 연결해주는 느낌으로 가고 있습니다. 이렇게 될 경우 도시가 연담화되며 세교1-2-3이 아닌 세교신도시로서 발전하기에 매우 좋습니다! 큰 규모의 신도시는 많은 인구를 끌어오고, 많은 인구는 다양한 앵커시설 및 교통시설을 끌고 옵니다.
4. 정리
- 분양가 상한제, 신도시, GTX-C 도보권, 1호선 오산역, 초중고 학세권, 오산천-가감이산 공세권,,,,그런데 이걸 안한다...? 안할 이유가 단 하나도 없습니다.
- 오산이라는 지역이 도시 규모도 작고, 기존에 인근 대도시들에 치인 것은 사실이나, 점점 커지는 경기남부 반도체 벨트(용인-화성-평택)의 중간 지점에 있어 반도체 일자리의 수혜를 받을 수 있는 위치입니다. 지금은 오산세교를 무시하는 분들도 있지만, 나중엔 이 위치에 이 분양가..엄청난 기회였다는 걸 깨닫게 되실 겁니다!
- 그리고 실거주의무가 없어 전세세팅도 가능할 뿐더러, 입주시점이 아직 2년 6개월이나 남았기 때문에 그 사이에 많은 고민들과, 준비를 하실 수 있습니다!
넣자. 그냥 넣자. 일반공급도 넣고 특별공급도 넣자. 실평수 큰 84C 추천!
나는 당첨이 간절하다~면 서향인 84B추천인데, 이건 별로 안추천..생각보다 향은 중요하다..
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