[#8] 집 사려면 얼마가 있어야 해?(분양 받을 때 필요 금액)

안녕하세요. 규니입니다.

지난 글을 다음으로 사실 8편에서는 코리아디스카운트, 미국주식에 투자해야 하는 이유!!를 쓰려고 했지만 한참 쓰다보니 경린이..와는 점점 멀어지는 느낌이 들어, 주변 친구들로부터 받은 질문을 토대로 다시 써보려고 합니다.

오늘 8편은 바로! 부동산!

집을 사는 수많은 방법(일반 매매, 갭투자, 분양, 분양권 매매, 경매 등) 중 아직 자금이 많지 않은 우리 친구들의 특성을 고려해 '분양'을 받는 경우부터 이야기 해보고자 합니다.

"5억짜리 아파트 분양 받으려면 얼마 있어야 해? 2억? 3억?"과 같은 질문을 많이 받았네요. 오늘은 분양을 받을 때 어느정도의 자금이 필요한지, 각 장면에서 우리는 어떻게 해야 할지 함께 고민해봅시다.

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[경제공부/경린이 친구들을 위한 시리즈] - [#7] 왜 인덱스 펀드인가? (ETF로 투자 시장에서 오래 살아남기)

[#7] 왜 인덱스 펀드인가? (ETF로 투자 시장에서 오래 살아남기)

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1. 5억 짜리 집 분양 받을 때 얼마가 필요할까(이론편)

분양 받을 때 자금

 1단계: 계약금 10%

- 우리나라에서 일반적으로 대부분의 아파트들(선분양)은 빈 땅 상태에서 아파트를 분양해. 그리고 대부분의 아파트들은 입주할 때까지 약 2년 반에서 3년 정도의 시간이 걸려. (주상복합 아파트나, 엄청~난 대단지 아파트들은 3년 반까지 걸리기도 해.) 아파트가 5억이라고 생각하고 이야기를 해볼게.

- 우선 분양에 당첨이 되면 계약금을 10% 내.(간혹 20%인 단지도 있으나 거의 없음) 즉 5억의 10%, 5천만원의 계약금이 들어가. 이 돈은 그동안 예적금으로 모은 돈으로 지불하면 좋겠지! 물론, 당장은 돈이 없지만 앞으로 열심히 돈을 모을 계획이거나, 앞으로의 소득 상승이 기대되고 해당 단지가 놓치기 너무 아깝다면 신용대출이나 마이너스 통장, 직장 대출 등을 활용해서 계약금을 내는 것도 고려해볼만 해.

2단계: 중도금 60%

- 이후에는 중도금을 내. 총 60%로, 10%씩 6번에 나누어서 진행 돼. 중도금은 내 돈으로 직접 납부를 해도 되지만, 대부분은 60%를 중도금대출을 통해 마련해. 그렇기 때문에 계약금을 해결하고 나면 아파트가 완성되는 시점까지는 내 돈이 딱히 들어가지 않아. 중도금대출의 경우, 이자가 발생하지만 대부분(95% 이상)의 단지들에서는 이자후불제를 적용해. 이자를 매달 내는게 아니라 아파트를 입주할 때 일시불로 내는거지.

중도금 대출 이자

- 여기서 위 그림을 한번 보자. 중도금의 경우 대출로 진행하는 경우 이자가 발생한다고 했지? 이 이자도 건설기간이 길어질수록 무시 못하긴 하거든. 그래서 이자를 줄일 수 있다면 줄여야겠지? (우리 고등학생 때 원리합계 배웠던거 기억나?ㅋㅋ) 중도금 대출은 1회차부터 6회차까지 일정한 기간(4~5달)마다 진행되기 때문에, 앞쪽 회차를 자납(내돈으로 납부)한다면 중도금 대출 이자를 많이 줄일 수 있어. 단순히 1회차를 자납한다고 1/6이 줄어든다고 생각하면 안돼. 전체 이자가 21a라고 했을 때 1회차를 자납하면 6a를 줄일 수 있어. 혹시나 목돈이 있어서 2회차까지 자납한다면 이자를 11a나 줄여서 총 이자가 절반 보다도 더 낮아지지. 그래서 여윳돈이 있다면 중도금 대출을 실행하고 앞쪽 회차를 자납하는 걸 추천해.

- 혹은 중도금대출의 경우, 대부분 중도상환수수료가 면제되기 때문에 중도금 대출을 실행하고 매달 매달 허리띠를 졸라매어 중도금을 상환하는 것도 좋아. 막상 입주할 때 되면 중도금대출이자도 부담될 수 있거든.

3단계: 잔금 30%

- 이제 아파트가 다 지어지면 잔금 30%를 내야해. 아파트가 지어지는 동안 열~심히 돈을 모으는 것도 중요하지만, 잔금을 납부하기 위해서 진행되는 대출이 있어. 바로 잔금대출이야. 잔금의 경우 많은 사람들이 1) 기존에 살던 집 전세금 혹은 매매대금을 활용하거나 2) 잔금대출을 통해 마련해. 아파트가 다 지어지면 아파트 및 건설사와 협약된 은행들에서 아파트를 감정평가하고, 이 아파트가 얼마의 가치가 있을지를 책정해. 그렇게 감정평가액이 나오면 그 금액에 일정 비율(LTV,,이따 설명)을 곱해서 총 대출 가능 금액을 정해. 요즘 대부분의 지역(강남,서초,송파,용산 제외)은 감정평가액의 70%까지 대출이 나오고 생애최초 주택구입자는 80%까지도 나와. 이 잔금대출을 실행해서 기존에 받았던 중도금대출과 중도금대출 이자까지 모두 상환을 하고 아파트에 입성하는거야.

- 이론은 이렇고, 실제로 어떤 그림이 그려지는지 한번 이야기 해볼게.

A씨는 2020년 3월에 5억짜리 아파트를 분양 받았어. 입주는 2023년 3월이야.
예적금을 해지해서 5천만원의 계약금을 납부했지.
그리고 중도금대출을 60% 실행해서 총 3억의 대출을 받았어.
그러곤 3년의 시간동안 와이프와 함께 약 1억의 돈을 저축했어.
이 돈은 그때 그때 중도금 대출을 중도상환했지.
그래서 입주 시점에 중도금대출이 약 2억정도 남았어.
입주를 할 때가 다가오자 감정평가액이 나왔어.
3년의 시간동안 물가도 올랐지만 아파트값도 올랐어. 감정평가액이 6억이라고 하네.
A씨는 생애최초 주택취득자라서 6억의 80%인 4.8억원까지 대출이 된대.
중도금대출 2억과 나머지 잔금 1.5억, 총 3.5억이 필요한 A씨는 잔금마련에 딱히 어려움이 있지는 않을 것 같네.

결론: 5억짜리 주택을 분양 받으려면 처음엔 5천, 최종 2천~1.5억이 필요하다.

- 집값이 3년 동안 오르는 경우는 약간 희망회로(대체로 입주시점이 되면 인플레이션, 자산가치 상승, 신규분양현장의 건축비 증가로 3년 전에 분양 받은 건 상대적으로 싸보인다.)가 들어갔기 때문에 3년 뒤에 똑같이 5억이라고 가정을 해보자.

- 70% 대출 받는 경우, 5억의 10%인 5천만원 계약금 필요. 중도금60%는 대출로 진행(추후에 잔금대출로 전환). 2년반~3년 후에 잔금 30% 중 10%는 잔금대출로 처리, 나머지 20%는 열심히 모은 돈으로 내기

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2. 규니지니의 사례편

- 규니지니의 경우, 공공택지 분양가상한제 지역(분상제 및 분상제 청약은 다음 글에서 자세히 다룰 예정)의 아파트를 분양 받았기 때문에, 분양 받을 당시에도 시세보다 싸게 분양을 받았어.

- 우리 단지의 경우 계약금이 20%라서 약 1억의 돈을 계약금으로 내야 했고, 나는 이걸 가지고 있던 현금으로 처리했어.

- 중도금 대출의 경우 60%를 받을 수 있었으나, 가지고 있던 현금이 있기도 했고.. 당시에 중도금대출 이자가 약 7%에 육박해서 가지고 있었던 현금 자납 + 개인신용대출로 약 3억의 돈을 마련했어.

- 그리고 잔금을 치르려는 당시, 감정평가액이 7억 9천만원까지 나왔던 것으로 기억해.(분양가 5억) 그리고 규니와 지니는 생애최초 주택구입자였기 때문에 감정평가액의 80%까지, 즉 6억 3천 2백만원까지 대출이 가능했어. 물론 이 금액을 풀로 대출받지는 않았지만, 우리는 당시에 2%대의 고정금리 대출인 디딤돌 대출의 대상이 됐기 때문에 대출을 여유있게 받아서 일부는 잔금, 일부는 투자자금으로 사용하고 있어. 지난 래버리지 편에서 다룬 것처럼 경우에 따라서는 대출을 여유있게 받아서 다양하게 융통할 수 있어. 또, 아무리 대출이 많이 나오더라도 내가 감당할 수 있는 선에서 래버리지를 쓰는거 잊지 않았지?

- 일반적인 분양현장도 대부분 입주시점이 되면 분양가보다 감정평가액이 많이 나오기는 해. 그렇지만 이를 확실히 할 수 있는게 바로 분양가상한제 아파트야. 처음 분양을 할 때부터 주변 시세보다 저렴하게 원가수준에서 분양하기 때문에, 2~3년 뒤 입주시점의 감정평가액이 매우 높아. 이런 경우에는 대부분 감정평가액의 70~80%를 대출 받으면 분양가보다 많이 나오기 때문에 어찌 보면 내 돈 한 푼 없이도 분양 받을 수 있어.(그렇지만 이렇게 대출 받으면 추후에 감당하기가 힘들거야 ㅎㅎ)

- 또 규니지니의 경우, 청약에 당첨되고 나서는 이제 곧 우리 집이 생긴다는 희망에 아파트가 지어지는 동안 더 더 열심히 저축을 했어. 당시에 가장 많이 모았던 때에는 1년에 약 6500만원까지 모아서 중도금을 갚아 나갔던 걸로 기억해. 너희도 만약 분양을 받는다면, 행복할 미래를 꿈꾸며 열심히 모아보길 바라.

추가로 내 친구의 경우, 4.4억 정도에 분양가상한제 아파트를 분양 받았어. 내년 초에 입주를 앞두고 있지만 인근 단지 감정평가액을 보면 6억 5천만원 정도 될 것으로 예상해. 이 친구도 생애최초 주택취득자이기 때문에 80%인 5억 2천만원까지 대출이 가능하지. 또 이 친구의 경우 소득이 높고, 앞으로도 고연봉이 유지될 것으로 예상되기 때문에 무리해서 진행할만 했지. 지금은 열심히 돈 벌어서 중도금 대출 갚고 있는 것 같더라!

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3. 대출에 대한 상식 LTV-DTI-DSR 3형제

- 대출을 받으려고 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR 등의 용어들이 나와. 이걸 알아야 너희가 받을 수 있는 대출 금액을 예상할 수 있고, 계획을 세울 수 있겠지. 하나 하나 알아보자!

LTV: Loan to Value (담보인정비율)

- 벌써 너무 어렵다. 쉽게 설명해줄게. 이 담보물(아파트)의 몇 프로까지 대출이 되느냐!!! 라는 비율이야. 무주택자의 경우 1주택을 취득할 때 현재 강남서초송파용산(조정대상지역)을 제외한 전국은 70%가 적용돼. 집값이 5억이면 70%인 3.5억원까지 대출 받을 수 있다는거야. 아까도 말한 생애최초주택구입자의 경우 10%를 추가해 80%까지 대출 받을 수 있어.

DTI: Debt to Income (총부채상환비율)

- 이건 대출상환액 총액이 내 소득의 몇 프로인지를 나타내는 개념이야. DTI의 경우 50%를 넘지 않아야 해. 여기에서는 구입하는 주택에 대한 대출(주담대) 원금+이자(원리금) 상환액 + 기타대출(신용대출 등)의 이자 총합이 내 소득의 50%를 넘지 않아야 한다는거야. DTI는 중요한 개념이지만 이보다 더 강력한 DSR 규제가 생기면서 사실상 유명무실해. DSR과 LTV기준에 맞으면 DTI는 모두 통과되는 구조이거든. DTI의 경우는 DSR을 보지 않는 정부정책대출-보금자리론&디딤돌대출의 경우에는 중요해. 정책대출을 계산할 때는 LTV와 DTI를 기준으로 보면 돼.

DSR: Debt Service Ratio (총부채원리금상환비율)

- DSR은 주택담보대출의 원리금 + 마이너스통장 + 신용대출 + 자동차할부금 등을 모두 포함한 상환액이 내 소득의 몇 프로인지를 나타내는 개념이야. 여기에서 마이너스통장, 신용대출 등의 경우 원금은 갚지 않고 이자만 내는 거치식이더라도 이걸 원리금 균등 상환으로 가정해서 계산해. 딱봐도 DTI보다 빡세지? 그래서 일반적으로 DSR 통과되면 DTI는 여유롭게 통과 돼. 가장 강한 대출 규제로 DSR 40% 이내에서만 대출이 가능해. 예를 들어 내 소득이 5천만원이면, 위에서 말한 모든 부채성 자산의 원리금 총액이 40%인 2천만원 안쪽이어야 해.

네이버 금융 계산기

- 복잡한  LTV, DTI, DSR... 네이버에 계산기 검색을 하면 간단히 계산해볼 수 있어!

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- 아파트를 분양 받고 싶을 때, 자금을 어떻게 해야할지 고민일 때는 다음의 사항들을 우선 명확히 알아야 해.

1) 현재 내가 가진 돈 - 계약금을 어떻게 해결할 것인가?

2) 내가 모을 수 있는 돈 - 계약 후 입주 때까지 모을 수 있는 돈

3) 내 연봉 - 대출 시 직전년도 원천징수 영수증 21번 총급여 항목을 기준으로 심사해. 비과세 소득을 제외한 연봉 금액이니 위 수치를 정확히 파악하도록 해.

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4. 대출의 종류 간단 정리

- 중도금 대출: 중도금 대출은 위에서 말한 것처럼, 분양 현장에서만 존재하는 특별한 대출이야. 이 중도금 대출의 경우 60%까지 가능하고, 이때에는 개인의 DTI, DSR 등을 심사하지 않기 때문에 무직자, 주부도 대출 가능해. 흔히들 신용 불량자만 아니면 별도의 복잡한 심사없이 진행된다고들 해.

- 잔금 대출: 일반적으로 주택을 '매매'하는 경우에는 주택 담보 대출, 주담대를 받는다고 하지. 분양 현장에서는 이 대출을 흔히 잔금 대출이라고 해. 잔금 대출을 받아서 기존에 받았던 중도금 대출을 갚는 형태라고 생각하면 돼. 이때에는 LTV, DTI, DSR을 모두 만족해야 하고, 이때 기준이 되는 값은 분양가가 아니라 각 은행별 '감정평가금액'이야

- 기금 대출(보금자리론, 디딤돌대출): 정부에서 보증하고 지원하는 기금대출들의 경우에는 잔금 대출과 비슷하지만 다른 부분이 있어. DSR을 보지 않아. 즉, LTV와 DTI만 만족하면 돼. 그런데, 여기에서는 기준값이 '분양가+확장비'야. 이러다보니 대부분 기금대출을 활용할 경우, DSR은 보지 않아 좋지만 대출 한도가 낮아(대부분 감정평가액이 분양가보다 높기 때문에) 참고로 디딤돌 대출이 가능할 경우에는 대출한도만큼 최대한으로, 장기간 대출을 받는걸 추천해!

이런식으로도 생각해보자.
분양가가 5억이야. 그런데 감정가액이 7억이 나왔어.
이때 내가 디딤돌대출이 가능(저금리, 고정금리 개꿀 상품)하고 생애최초 주택구입자라서 LTV가 80%까지 가능하대.
그렇다면, 분양가 5억 기준으로 80%인 디딤돌 대출을 4억까지 받아.
그리곤 감정가액인 7억의 80%인 5.6억에서 기대출 4억을 제외한 1.6억을 잔금대출에서 추가로 받을 수 있어.
(실제로는 1.2억까지밖에 잔금대출을 못 받아. 디딤돌대출이 선순위 대출로 들어갈 경우에는 대출 설정액이 110%로 설정되기 때문에 5.6억에서 4억이 아닌 4.4억을 제외한 1.2억까지만 잔금대출이 나와

- 이 외에도 아파트를 분양 받을 때 발생하는 금액들도 있어. 이 부분은 오늘의 메인 이야기가 아니니 간단하게 이야기할게.

• 확장비 및 옵션비: 이건 선택하기 나름인데 개인적으로는 확장 제외하고는 옵션을 추천하지 않아. 옵션 해봤자 3년 뒤면 구형 느낌 나서 새로 인테리어 하고 싶어질걸~
• 취득세: 전용85제곱이하의 경우 총금액의 1.1% / 초과일경우 1.3%야. 여기에서 생애최초 주택취득자는 220만원 빼줘
• 등기수수료: 아파트를 내 '명의'로 등록할 때 돈이 들어. 5억짜리 아파트면 한 50~70만원의 법무사 보수가 드는데, 분양 아파트의 경우 대부분 협약된 법무법인에서 꽁짜로 해줘~
• 이전채권 및 설정채권비용: 이 부분은 아파트를 내 앞으로 '소유권이전'할 때 발생하는 국민주택'채권'비용과 내 대출금액에 따라 내 등기부등본에 대출금액을 '설정'할 때 발생하는 국민주택'채권'비용이 있어. 대략적으로 5억짜리 분양 받아서 처리하면 200~300만원정도 든다고 생각하면 돼.
• 입주시 각종비용: 분양 대금, 확장대금, 옵션비용, 취득세, 등기 및 채권 비용 등을 처리하고 나서도 막상 입주하려고 보면 이사비용, 줄눈, 탄성코트부터 조명, 중문 등 인테리어와 관련된 비용들도 있겠지? 이건 차차 살면서 하는걸로 하자.

 

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5. 정리

- 물론 대출의 한도도 중요하지만 이 대출을 내가 건전하게 감당할 수 있느냐, 추후에 갑작스러운 상황이 발생해도 감당할 수 있느냐를 생각해서 대출을 받아야 해. 래버리지를 일으켜서 자산을 취득하고, 그 자산이 상승할 경우에는 엄청난 이득을 볼 수 있지만 그 기간동안 너희가 잘 컨트롤 할 수 있어야 해. 대출은 잘 쓰면 꿀이지만 잘못 쓰면 독인거 알지?? 잘 모르겠는 친구는 래버리지편 다시 읽고 오기~

- "아파트 분양 받으려면 얼마 있어야 해?"라는 질문에서 시작한 이번 편, 답변은 0%~30~40%정도라고 할 수 있을 것 같아. 개인의 상황, 저축률, 앞으로의 저축 계획 등에 따라서 많이 달라지는 부분이기도 해. 오늘도 세 줄 정리로 마무리!

 

1. 우선 계약금 10%가 필요하다.
(내가 매번 5천만원부터 모아~~라고 하잖아)

2. 중도금 대출 받고 또 열심히 모아 앞 부분은 최대한 상환, 자납해서 이자를 줄이자.

3. 대출 종류와 제도를 이해하고 나에게 맞는 대출을 활용하자.