[#9] 로또분양? 분양가상한제(아니 사실 분양가원가제!!)

안녕하세요. 규니입니다.
지난 시간에 아파트 분양을 받을 때, 자금이 어떻게 구성되어 있는지, 어떻게 자금을 마련해야 하는지 다루어봤습니다.
그러다보니 자연스레 분양가 상한제 아파트에 대한 이야기를 하게 되더라구요.
그래서 오늘은 '분양가 상한제'에 대해 정말 정확하게!! 알려드리고자 해요.
많은 분들이 분양가 상한제에 대한 잘못된 정보를, 사실인 것 마냥 알고 계시기도 하더라구요.
정말 팩트!!로 정확한 정보만 공유해드리겠습니다.

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[경제공부/경린이 친구들을 위한 시리즈] - [#8] 집 사려면 얼마가 있어야 해?(분양 받을 때 필요 금액)

[#8] 집 사려면 얼마가 있어야 해?(분양 받을 때 필요 금액)

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1. 공공택지와 민간택지(나라땅과 개인땅)

- 아파트를 지으려면 가장 먼저 필요한게 무엇일까? 바로 땅이야. 땅이 있어야 거기에 아파트를 짓지! 그런데 이 땅이 출신 성분이 어떻게 되느냐에 따라 택지의 종류가 정해져. 원래 개인들이 가지고 있었던 빌라나 주택, 아파트를 허물고 다시 새 아파트를 짓는다면, 이 땅은 민간택지라고 해. 반대로 나라에서 가지고 있었던 땅, 예를 들면 나라 소유의 그린벨트를 해제한 땅, 군부대가 없어진 땅, 국가 기관이 있었던 땅에 아파트를 새로 짓는다면 이 땅은 공공택지야. 공공택지에는 흔히들 이야기하는 '신도시'도 포함이 돼. 신도시의 경우, 신도시가 지정되면 그 지역의 원래 땅 주인들에게 정부가 일정한 돈을 주고 토지를 수용해. 국가가 개인들에게 땅을 모두 사버리는거지. 그 후 이 땅에 신도시를 지으면 이또한 공공택지야.
- 그런데 신도시라고 모두 공공택지인 것은 아니야. 예를 들어, 인천의 송도국제신도시의 경우 국가에서 만든 신도시가 아니야. 우리나라의 유일무이한 민간택지 신도시야. 송도신도시는 우리나라의 대기업 '포스코'와 미국의 '게일 인터네셔널'이라는 회사가 컨소시엄으로 개발한 신도시야. 신도시 전체의 땅을 위 회사들이 사들이고, 이 땅에 신도시를 계획해서 지은거지. 그렇다보니 송도신도시는 타 신도시에 비해 화려하고 멋있어.(분양가도 비싸..분양가상한제가 적용되지 않거든)
- 처음부터 너무 재미없는 이야기만 한 것 같네. 그렇지만 분양가상한제를 제대로 이해하려면 이 땅이 공공택지인지, 민간택지인지 부터 알아야 해!

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2. 우리나라의 신도시 역사

- 위에서 이야기한 것처럼 우리나라에는 대규모 공공택지, 즉 신도시가 많아. 그 출현시기에 따라 1기, 2기, 3기 신도시라고 불리기도 하고, 각 신도시 사이에는 1.5기, 2.5기라고 불릴 수 있는 다양한 국가 주택 사업들이 있어.(보금자리주택 사업 등) 한번 우리나라  신도시부터 알아볼까?

	지역	시기
1기 신도시	고양 일산  / 성남 분당 / 안양 평촌 / 부천 중동 / 군포 산본	1990년대
2기 신도시	성남 판교 / 수원 광교 / 송파 위례 / 평택 고덕 / 화성 동탄1&2 / 김포 한강 / 인천 검단 / 파주 운정 / 양주 옥정&회천 / 오산 세교2 / (인천 송도)	2000년대~ 2020년대
보금자리주택사업	하남 미사 / 구리 갈매 / 시흥 은계 / 부천 옥길 / 남양주 다산 / 고덕 강일 / 하남 감일 / 인천 구월 / 고양 원흥 / 고양 지축 / 수원 호매실 / 시흥 목감 / 시흥 장현 / 의정부 민락 / 의정부 고산 등	2010년대
3기 신도시	고양 창릉 / 인천 계양 / 부천 대장 / 하남 교산 / 남양주 왕숙 / 과천 과천 /  화성 진안 / 평택 지제 / 의왕군포안산 대야미 / 오산세교3	2030년대~ 2040년대 (예상)

- 엄청 많지? 더 있는데 규모가 작은 신도시, 지구들은 조금 생략을 했어. 너무 많아..우리나라는 1990년대에 수도권 주택 부족을 해결하기 위해 신도시 정책을 처음으로 사용했어. 1기 신도시는 대성공이었고, 이후 우리나라에서는 신도시 문화(?)가 생기게 됐지. 점점 수도권 집중화가 심해지며 신도시의 규모도 점점 커지고 있어. 그렇다보니 신도시가 완성되는 데까지 시간도 많이 소요되게 되었지. 2003년 노무현 정부에서 지정한 2기 신도시는 일부지역은 아직도 공사가 진행되고 있어.(뒤에서 다루겠지만, 이처럼 2기 신도시는 2000년대에 국가가 땅을 사놓은 것이기 때문에 저렴한 가격에 분양이 가능해. 그래서 나는 너희에게 2기 신도시 분양받기를 추천해. 이따 좀더 알아보자.) 또 2기 신도시에서 겪었던 것처럼...3기 신도시??...2040년에 완성될까?..아마 한참 걸릴걸..(그러니 더 2기 신도시 막차 타자!)

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3. 분양가 상한제 파헤치기! - 분양 원가

분양가 상한제

- 자 이제 택지에 대한 이야기도, 신도시라는 개념에 대해서도 이야기를 다 했으니 드디어 분양가 상한제에 대해 설명을 할 수 있겠다. 나라에서는 신도시를 왜 짓는다고 생각해? 정부가 돈을 벌려고? 아니야. 국민들의 주거 안정을 높여 안정적인 주거를 기반으로 경제 성장을 할 수 있도록 하겠다는 큰~뜻으로 신도시를 짓는거야. 그렇다보니 정부는 신도시에서 분양되는 아파트 가격을 매우 강하게 규제하고, 건설사들이 이익을 남기지 못하게 해. 이걸 '공공택지 분양가 상한제'라고 불러.
-나라의 땅인 '공공택지'에 지어지는 아파트들은 공공택지 분양가 상한제라는 가격 규제를 받고 있고, 이는 흔히 로또 청약!이라고 불리고 있어. 왜냐면 주변 시세보다 낮은 가격에 분양 되는 것이 일반적이거든. 그럼 분양가 상한제가 어떻게 적용되는지 자세히 알려줄게.

공공택지 분양가상한제
- 토지비 + 건축비 + 가산비의 합산 금액을 분양가로 산정.
- 건설사의 마진을 최소화하고 사실상 땅값 + 건설 원가로 분양가를 책정함.
- 이렇게 설정된 분양가를 기준으로, 이 분양가가 주변 아파트 시세의 몇 % 수준인지를 책정함.
- 주변 시세의 80~100% 수준이면 거주의무기간(실거주의무)이 3년 부여됨.
- 주변 시세의 60~80% 수준이면 거주의무기간(실거주의무)이 5년 부여됨.
* 100% 초과 수준이면 거주의무기간 없음.

* 신도시 분양가 및 실거주의무에 대한 오개념!!!!!
A: 신도시는 주변 시세의 80% 수준에서 분양가가 결정돼. 그래서 주변 시세가 10억이면 8억에 분양하고 주변 시세가 떨어져서 5억이 되면 4억에 분양해. (X 완전 오답 멍청이같은 소리!!)
-> 공공택지 분양가상한제 지역의 분양가는 주변 시세와는 무관하게 결정 돼. 위에서 이야기한 것처럼, 토지조성원가(+토지 금융비용) + 건축비(국가에서 정한 기본형건축비에 따름) + 가산비(기타 비용;금융비용 등)으로 분양가가 결정되고, 이 분양가가 주변 시세의 몇 % 수준인지에 따라 거주의무기간이 부여되는거야.

-> 그렇다보니, 공공택지 분양가상한제 지역의 경우 인플레이션을 반영한 토지가격 + 기본형건축비의 정기적인 인상에 따라 계속 야금야금 올라가.

민간택지 분양가상한제
- 공공택지 분양가 상한제와 똑같이 분양가가 설정돼. 그런데 민간택지 분양가상한제는 아래 4지역에만 적용 돼.
- 서울 강남 / 서초 / 송파 / 용산

- 민간택지 분양가상한제의 경우, 위 4개 지역의 아파트 재개발, 재건축 현장에서 적용된다고 생각하면 돼. 분양가 상한제로 누르다보니 주변 시세가 40억~이어도 한 15~20억 수준에서 분양되고 있어.(토지비가 한 12~17억함.) 그렇다보니 로또 청약이라고 불리곤 해.

- 민간택지 분양가상한제는..개인적인 생각으로는 개인의 재산권을 침해하는 규제라고 봐. 물론 나는 강남서초송파용산에 집이 없기 때문에 나한테는 이득인 부분이지만, 그 소유주들의 땅에 아파트를 짓는데 나라에서 분양가를 규제해서 그들의 재산권을 침해하니까..옳고 그름의 차원에서는 잘못된 정책이라고 생각해.(물론 내가 당첨되면..왕로또...ㅎ)

- 이렇다 보니 사실 분양가 상한제 아파트들은 상한제라기보다는 분양 원가에 분양을 하는 꼴이야. 그래서 나는 분양가상한제를 분양원가제라고 생각하는 편이야. 이렇다보니, 분양가상한제 지역에 아파트 청약 당첨되는 경우에는 제법 큰 이득을 볼 수 있어. 마진이 보장되었다!라고 해서 '안전마진'이 얼마다~라고 표현하기도 해.

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4. 기본형 건축비

- 분양가 상한제의 건축비를 결정하는 '기본형 건축비'는 매년 3월, 9월 국토교통부에서 고시를 해. 이 기본형 건축비는 인플레이션과 임금 인상, 원자재 가격 상승 등을 반영해. 한번 잘 생각해보자. 1) 철근 및 각종 원자재, 건설장비의 가격은 우리가 1편에서 배운 인플레이션, 화폐가치의 하락에 따라 계속 야금 야금 올라가. 2) 인건비는..알지? 최저임금이 계속 올라가면서 건설현장 일당 엄청 올랐어. 내가 20살 때 노가다 현장 알바가면 7~8만원 준다고 했었는데, 요즘은 15~18만원 준다고 해. 자. 그럼 기본형 건축비가 오르겠니? 떨어지겠니?...
- 국토교통부에서는 매년 3월, 9월 기본형 건축비를 고시할 때 역대 증감률을 표기 했었어. 그러다가 작년? 재작년부터인가, 증감률 표기를 하지 않아. 왠지 알아? 증감률인데 떨어지지는 않고 계속 오르기만 하니까 민망했나봐.
- 위에서 말한 건설 자재의 비용 상승, 인건비의 상승 등의 단순한 것들 뿐만 아니라, 주52시간제 및 친환경 관련 정책들로 공사 기간이 길어지는 결과를 낳았고, 또 건설 비용의 증가까지 더해졌지. 그래서 근래 건축비 엄청 올랐다는 이야기가 많이 들리는거야. 그리고 앞으로도 뭐..계속 오르겠지.

결론은, 기본형 건축비는 계속 오른다는거야. 그럼 분양가 상한제 지역의 분양가는 어떨까? 응 계속 올라.
*참고로 2024년 현재 신규 착공하는 아파트 현장의 경우 전용84제곱(32~34평) 아파트를 짓는데 건축비가 약 3.5억정도 든다고 해.

+여기에 토지비.. 공공택지의 경우, 신도시를 지정하고 토지를 수용할 때 얼마에 수용했느냐가 토지비  산정에 큰 부분을 차지해. 2기 신도시의 경우 2000년대에 토지 보상을 했기 때문에 지금 보기엔 매우 싸게 땅을 사들였지. 그렇기 때문에 5~6억대에 분양이 가능한거야. 그런데 3기 신도시의 경우 땅값이 매우 비쌌던 2019~2022년에 토지보상이 진행되었기 때문에, 전용84제곱 아파트의 경우 땅값만 6~7억대가 예상된다고 해. (토지비는 토지조성원가+금융비용+물가인상률을 반영해서 결정해)

그럼 3기신도시 분양가는 어떨까? 아마 9~10억대에서 분양가가 시작될거야. 너무 비싸지? 응 그런데 이게 원가야. 그래서 나는 3기 신도시가 분양을 시작할 때 대부분의 국민들이 비싸다고 호들갑 떨 때, 슬쩍 맘에 드는거 하나 분양 받을 예정이야. 비싸지만 이게 분양원가이기 때문에, 이것도 비싸다고 사지 않으면 건설사들은 신축 아파트 공급을 멈출거고, 그럼 신규 아파트의 공급 부족으로 집값이 올라가겠지?(그래서 내가 아까 2기 신도시 분양 추천한다고 한거야! 2기 신도시 분양 받아서 돈 좀 벌고 3기 신도시로 갈아타자!)

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5. 정리

- 오늘은 분양가 상한제에 대해 알아보았어. 제목에서처럼 사실 분양가원가제!!가 조금 더 맞는거 같지 않아? 또 분양가 상한제 지역의 분양가는 계속 오를 것이 확실하기 때문에 내가 분양을 받을거라면 빨리 분양을 받는게 좋아. 지금 내가 살고 있는 지역도 처음엔 3억 후반에 분양을 시작했지만 지금은 4억, 5억을 지나 5억 중반~후반까지 분양가가 보이네. 조만간 분양을 앞두고 있는 단지에 대한 이야기를 들어보니, 사람들이 6억만 안넘었으면 좋겠다고 해.
- 우리가 투자를 할 때 가장 중요한건!! 싸게 사서 비싸게 파는거야. 그런데 비싸게 파는건 뭐 나중의 일이지만, 분양가 상한제 지역의 아파트를 분양받는다는건, 우선 싸게 사는거야. 그것도 주변 시세보다 더 싸게(대체로) 사는거지. 우선 이렇게 시작하면 실패할 확률은 적겠지?
- 3기 신도시도 좋아. 그런데 위에서 말한 것처럼 3기신도시가 언제쯤..입주가 가능할지, 얼마나 지연될지 아직 몰라. 그리고 2기 신도시에 비해 분양가가 매우 비쌀거야. 네가 원하는 지역에 2기 신도시 분양이 남아있다면 늦기 전에 얼른 고고!

1. 분양가 상한제는 사실 분양 원가제이다.

2. 분양가 상한제 지역의 분양가는 계속해서 오른다.

3. 그러니 빨리 분양을 받아보자!