[#3] 레버리지 효과 - 좋은 빚과 나쁜 빚

돈을 가지고 놀아보자

안녕하세요. 규니입니다.
오늘은 경린이 친구들을 위한 시리즈 글 3편으로 이어갑니다.
지난 1편에서는 인플레이션과 화폐가치의 하락 - 자산으로 인플레이션 헷징, 2편에서는 천천히 부자 되기 위한 복리의 마법 누리기로 이야기를 다루어 보았습니다.
지난 글들을 아직 읽지 못하신 분들은 아래를 참고해 주세요!

[경제공부/경린이 친구들을 위한 시리즈] - [#2] 천천히 부자되기 with 복리의 마법

[#2] 천천히 부자되기 with 복리의 마법

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1. 가난의 정석

- 요즘 학생들도 고등학생 때 수학의 정석을 공부하는지 모르겠네. 오늘은 가난의 정석에 대해 먼저 이야기를 해보고자 해. 나는 어렸을 때에 '주식', '투자', '빚'이라는 단어들에 대해 굉장히 부정적이었어. "주식하면 인생 망한다", "무슨 투자냐, 그러다 말아먹는다.", "송충이는 솔잎을 먹어야 한다." 등의 말들을 가족들을 포함한 주변의 수많은 어른들로부터 당연하게 들었기 때문에 그 말이 어떤 자연적 진리인 듯 알고 있었어. 그런데 어느 날 엄청난 충격에 빠졌지. 나를 위해 위와 같은 조언을 해주는 사람들의 삶의 모습을 보았을 때, 그 모습은 내가 꿈꾸는 내 미래의 모습은 아니었어. 평생을 빠듯하게 살아가고, 항상 돈을 걱정하며, 많은 나이까지도 오랜 시간을 일하며 살아가는 모습이었어. 그렇게 '열심히' 살았음에도 노후를 걱정하고 걱정의 연속인 삶이었지. 그들이 나에게 좋은 걸 알려주고 싶었겠지만 안타깝게도 그들은 본인의 경험과 삶에 근거해, 평생을 공부해 오고 실천해오고 있는 '가난의 정석'을 나에게 알려주고 있었고 나는 그걸 진리인 줄 알았던 거지.
- 경제를 공부하며 수많은 책을 읽고 성공한 사람들의 인터뷰를 보았어. 또 이런 쪽에 관심을 갖다 보니 주변에서 성공한 사람들도 많이 만날 수 있게 되었어.(생각보다 주변에 성공한 사람이 많더라!) 그들의 이야기들, 삶의 방식, 태도들을 많이 보고 베끼고자 노력을 했어. 그러다 알게 됐지. 그들은 우리의 부모가, 나를 둘러싼 수많은 어른들이 해주던 조언들과는 정 반대로 생각하고 정 반대의 삶을 살고 있다는 걸. 또 참 신기하게도 성공한 사람들이 가진 공통된 특성, 방식, 마인드가 있더라. 난 이걸 토대로 아! '성공의 정석'이 있었구나 생각하게 됐어.
그래서 나는 '성공하지 못한 사람'들의 조언보다는 '성공한 사람'들의 방식을 따라야겠다고 다짐하며 평생을 영재교육받아온 가난의 정석을 내려놓기로 했어.

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2. 빚은 좋은걸까? 나쁜걸까?

- 우리나라에서는 부채, 대출, 신용이라는 단어보다 '빚'이라는 단어를 아직도 많이 쓰는 것 같아.  빚은 정말 우리 부모님들이 알려주신 것처럼 나쁜 걸까? 빚이 있으면 인생이 망하는 걸까? 우리 한번 이렇게 생각해보자

A는 5천만원의 마이너스 통장 대출을 받았어. 이율은 3%. 요즘 시기에는 제법 싼 금리니까 좋네. 그런데 A는 대출을 받아서 매달 생활비가 부족할 때마다 20만원, 30만원씩 빼서 쓰고 있어. 마이너스 통장을 뚫어놓으니까 확실히 삶에 여유가 생겼어. 갑자기 생긴 경조사에도 조금은 마음 편하게 봉투를 담을 수 있게 되었지. 삶이 훨씬 풍요로워졌고 이정도 돈은 언제든지 마음만 먹으면 갚을 수 있으니까 문제되지 않는다고 생각해. 그렇게 마이너스 금액이 500, 1000만원이 되다 보니 이제는 20~30만원 빼서 쓰는건 티도 안나. 옷도 사입고, 친구들과 여행도 한번 다녀오고, 요즘은 친구들에게 밥한끼 쿨하게 살 수 있는 멋진 삶을 살고 있어..........................그렇게 어느새 '빚'이 천만원, 이천만원을 지나 오천만원에 가득찼어.

B는 이번에 결혼을 하며 무리해서 집을 샀어. 집을 사려고 했더니! 신혼부부라고 정부에서 엄청나게 싼 이자로 대출을 빌려준대. 3억이라는 돈을 2%에 빌리게 되었어. 이 이야기를 들은 양가 부모님께서는 "뭐라고?! 빚을 3억이나 낸다고? 아이고... 너희가 아직 애도 없는데 너무 무리하는 것 아니니. 작은 집에서 차근차근 시작하는건 어떻겠니?"라는 사랑과 걱정이 담긴 가난의 정석 제17장을 한번 외워주셨지만, "3억에 2%로 빌려도 연600만원, 월50만원이에요. 원룸 월세 값보다도 이자가 적어요. 그리고 연말정산 때 세금도 일부 환급된대요!", "저는 이 집에 1년에 600만원씩 이자를 내고 살지만 이 집이 1년에 600만원보다 더 오를 것 같아요."라고 말대답을 하며 슈퍼금쪽이 사위, 며느리, 아들, 딸이 되었어.
그럼에도 B는 대출이 3억이라는 생각에, 아직은 삶의 규모를 키우기보다는 더 많이 저축하고 투자를 공부하기로 했어.

- 에이, 너무 극단적인 것 아니야? 라고 생각할수도 있지만 내가 주변에 보면 A같은 사람도 제법 많고, B와 같은 사람도 제법 있어. 이렇게 두 삶을 놓고 보면 빚은 무조건 나쁘니? 아니면 빚은 무조건 좋으니?
- 최근에 가계부채, 기업부채가 역대 최고치!!!!라는 기사들이 쏟아지더라. 꼭 나라가 망할 것 처럼, 큰일 난것처럼 이야기하지만 사실 자본주의 시장에서는 부채총량이 줄어들면 안돼.(일시적인 관리는 필요하지만 장기적으로는 부채총량이 늘어나야해) 우리 1편에서 공부한 것처럼 자본주의가 지속되기 위해서는 적절한 수준의 인플레이션이 이루어져야 하고 이를 위해 중앙은행은 매년 일정한 수준으로 돈을 찍어내지. 이 과정에서 당연히 부채도 일정한 비율로 늘어나는 게 맞는거야. 부채 총량이 줄어든다는 건, 시장이 위축된다는 것이고, 디플레이션 국면에 들어간다는 거야. 가계부채가 최고치!!인 것은 자본주의 시장이 팽창되는 것이기 때문에 당연한 순리인데, '가계부채 증가율이 가파른 것', '가계부채 증가율이 GDP성장률보다 미분값이 클 때'를 경계해야 하는거지. 부채가 최고치인것과는 달라. 이걸 구분할 줄 알아야해.
- 빚은 어떻게 쓰느냐에 따라 독이 될 수도, 꿀이 될수도 있어. 조금더 알아보자

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3. 레버리지 효과

- 우리가 은행에 매달 따박따박 돈을 모을 때(가난의 정석 제8장)와는 다르게 투자시장에서는 '레버리지 효과'가 다양한 형태로 이용 돼. 레버리지는 지렛대를 의미하는 leverage야! 우리가 지렛대를 사용하면 내가 가진 힘보다 더 큰 실질적인 힘을 낼 수 있지. 이런 지렛대처럼 레버리지 효과를 잘 발생시키면 내가 가진 돈으로 기대할 수 있는 수익보다, 더 큰 수익을 기대할 수 있어. 레버리지 효과도 아래 사례로 생각해보자.

A는 2억원의 돈이 있어. 빚은 아무래도 무서우니까, 2억원을 가지고 내집마련을 해보려고 해. 22평의 구축 아파트를 하나 살 수 있을 것 같아. 조금 작고 불편한 부분도 있지만, '빚'도 없이 내 돈 내 산한 내집 너무 뿌듯하고 소중해. 그렇게 이 집에서 열심히 아이 둘을 키우며 10년간 살아왔어. 이제는 집이 너무 낡고 좁은 것 같아 팔려고 부동산에 갔어. 무려 4억원이라고 하네! 수익률로 보니까 100%나 올랐어. 역시 부모님 말 잘 듣고 대출 받지 않고 집 사길 잘했어. 또 지난 10년간 저축한 2억까지 합쳐 이제는 이제 6억이라는 엄청난 돈을 갖게 되었지. 그런데 예전에 갖고 싶었던 멋진 33평 신축아파트를 사러 갔더니...오마이갓...그때 5억이던 그 아파트가 100% 올라서 10억원이 되었대...멘붕이 왔어

B는 2억원의 돈이 있어. 2억원으로 집을 알아보니까 매력적인 아파트가 보이지 않아. 그래서 고민 끝에 은행을 찾아갔어. 은행에서는 3억원을 40년간 3%로 빌리면 월 107만원이 나온대. 원금33만원을 제외하면 이자가 무려 74만원이나 돼. 1년이면 888만원이나 이자를 내게 되는군..B는 고민에 빠져. 그렇지만 정부에서 주는 세금 혜택을 찾아보니, 연말에 한 150만원은 돌려 받나봐. 세금 혜택을 빼고 나니까 60만원 정도 이자를 내고 사는 것 같아. 오케이. B는 조금 무리인가 걱정이 되었지만 3억원을 대출 받아 5억원 짜리 33평 신축 아파트를 매수했어. 그리곤 지난 10년간 아이들을 키우며 열심히 살았지. 대출금을 갚아야 했기 때문에 연말정산때 아파트로 인해 돌려받은 것까지 저축했는데 한 900만원 밖에 못한 것 같아. 이자가 나갔잖아. 10년간 9천만원밖에 모으지 못했어. 충격을 받은 B는 10년이 지난 시점에 자신의 자산을 정리해봐. 5억을 주고 산 아파트는 100%가 올라서 10억이 되었어. 계산을 해보려고 은행에 갔더니 오! 은근 10년동안 원금도 조금 갚았네. 대출잔금이 2.5억이라고 하네.
아파트 10억 + 저축 0.9억 -대출 잔액 2.5억 = 8.4억
오! 나는 10년전에 2억원 뿐이었는데 10년만에 자산이 많이 늘어난 것 같아.

- B는 건강한 레버리지를 통해 A에 비해 더 좋은 환경을 누리고 살았음에도 더 많은 자산을 가질 수 있게 되었지. 극단적인 사례이지만 레버리지를 잘 사용하면 더 많은 걸 누리고 살면서 더 많은 자산을 가질 수 있어. 이 사례 외에도 우리나라는 부동산 시장에 '전세'라는 제도가 있기 때문에 더 극강의 레버리지 효과를 일으킬 수도 있어. 또 우리나라는 부동산과 관련한 다양한 정책 대출을 시행하고 있어. 실제로 나한테 컨설팅을 받았던 우리 아파트의 이웃분의 사례를 이야기 해줄게. 

이 분은 5억짜리 집을 분양받는데, 현금이 한 3억이 있었어. 그래서 2억만 대출을 받고자 하셨었지. 그런데 이 분의 소득과  상황을 보니 1.7%에 디딤돌대출을 받을 수 있었어. 그래서 생애최초 디딤돌대출을 최대한 활용하기로 추천드렸어. 4억을 대출을 받으셔라! 라는 말에 깜짝 놀라셨었지만, 실제로 4억을 진행했고 4억을 받아도 이자가 1년에 680만원(월 57만원 수준) 내고 세금으로 한 100만원 돌려받으셔. 그리고 남은 돈 2억을 가지고 채권, 일부는 예금에 투자하셔서 4% 이상의 수익을 거두셔. 1년에 이자소득세를 다 내고도 680만원이 남게 됐지. 오잉? 뭔가 이상한데. 그치. 대출을 잘 활용해서 대출이자를 채권과 예금이자로 퉁치게 되는거지. 세금 돌려받는 것까지 생각하면 오히려 더 이득이고.

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4. 정리

- 물론 레버리지를 일으키더라도 가장 중요한 게 있어. 바로 "내가 감당할 수 있는 수준"이냐는 거야. 레버리지 효과는 엄청나지만 또 동시에 그것을 감당하지 못할 때에는 깔려 죽을수도 있거든. 이걸 어떻게 판단하는지는 개인에 따라 다르지만 규니와 지니의 기준을 이야기 해줄게. 규니와 지니는 우선 지금 살고 있는 집에 대해서는 레버리지를 이렇게 썼어.

1. 고정금리(금리 변동에 대한 리스크 헷징)
2. 저금리 장기대출(정부 정책 활용/2%대)
3. 세금혜택 최대화(장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)
4. 한 사람이 일을 못하게 되더라도 한사람 월급으로 대출감당 + 생활까지 할 수 있는 정도의 대출

 

이라는 원칙을 가지고 레버리지를 썼어.
결과적으로는 주택에 레버리지를 많이 썼지만 빌라 월세 수준의 이자를 내고 살고 있고, 남은 여윳돈으로 미국주식에 투자를 해서 내가 대출 받은 금리보다 몇배의 수익을 내고 있어. 어떻게 보면 레버리지로 좋은 집에 살면서 그 레버리지로 더 큰 돈을 벌고 있지. 정책과 세금의 측면은 조금 더 자세히 재미없게 공부를 해야겠지만 오늘 글의 목적은 바로 이거였어. '빚이 나쁜가? 잘 쓰면 좋지 않나?라는 생각을 너희에게 주고 싶었어. 이 글을 통해 목표를 달성했기를 바라며 오늘도 3줄 정리!

1. 그동안 영재교육 받았던 가난의 정석을 내려 놓자.

2. 좋은 빚과 나쁜 빚을 구분하자.
- 소비를 위한 빚 = 나쁜 빚 / 자산으로 바꾸는 빚 = 좋은 빚

3. 감당할 수 있는 레버리지를 계획하고 활용하자.