[#11] 1~10편 활용 규니지니 실전 사례 (부동산편)

안녕하세요. 규니입니다.
오랜만에 경린이 친구들을 위한 시리즈 글로 돌아왔습니다.
오늘은 1편~10편까지의 내용을 토대로 규니지니는 실제로 어떻게 투자하고 있는지, 또 앞으로 어떤 그림을 그려나갈지에 대해 공유해보고자 합니다.
중간 중간에 공부할 만한 키워드를 두꺼운 글씨와 밑줄을 쳐 넣어보고자 합니다.
오늘 글은 제법 긴 글이 될 것 같습니다만, 각 단계에서 각자 상황에 맞게 적용한다면 도움이 될 것이라 생각합니다.
글을 쓰다보니 너~무 길어서 2편으로 나누어 작성하겠습니다.

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[경제공부/경린이 친구들을 위한 시리즈] - [#10] 연말정산 대비하기 (절세는 No Risk Middle Return!)

[#10] 연말정산 대비하기 (절세는 No Risk Middle Return!)

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[실거주 1주택 해결: 분양가상한제 아파트 분양 + 정책 대출 + 이자상환액소득공제]

 

#1 분양가 상한제 아파트 당첨 전략

 때는 2021년 규니와 지니는 부동산에 관심이 참 많았어. 지니는 나를 만나기 전부터 부동산에 관심이 많은 장모님 덕분에 부동산에 제법 관심이 있었어. 나 같은 경우는 2019년에 군대를 갈 때 "아 전역하고 저 아파트 전세 들어가야겠다."라고 생각했던 일산의 아파트가 전역하는 시점인 2020-2021년 경에 두배가 되는걸 보면서 허탈함에 부동산에 관심을 가지게 됐어. 2021년 여름-가을 아파트값은 고점을 향해갈 때 우리가 가진 돈과 소득으로는 아파트 가격을 감당할 수 없었지. 이 시기가 최악의 영끌족이 등장했던 초버블 시기야. 나와 지니는 당장은 아파트를 살 수 없다고 인정함과 동시에 집값이 너무 말도 안되게 올랐다는 생각을 했어. 그래서 상대적으로 투자하기에 안전하고 신축인 분양가상한제 아파트 청약에 집중했어.
 우리는 우리 직업이 가진 장점을 살리고 수학적인 확률로 이 게임의 승산에 접근하고자 했어. 규니와 지니는 직업 특성상 수도권 어느 지역이든 근무지를 정할 수 있었기 때문에, 당시에 살던 의정부를 포함한 경기북부 뿐만 아니라, 인천-김포-고양-파주, 시흥-안산, 수원-용인-화성-평택 라인까지 어디든 이사를 갈 마음을 먹었어. 우리와 같은 직업을 가진 친구들과 이야기하다보면 노력 대비 낮은 보상에 불만을 가진 친구들이 많았어. 그렇지만 우리는 어쩔 수 없는 것은 어쩔 수 없다 판단하고 우리의 장점을 활용하는 데 집중했어. 근무지를 내 맘대로 결정할 수 있다는 것은 재테크에 있어 엄청난 메리트야.
 당시는 부동산 폭등기이기 때문에 일반공급 추첨제 당첨 확률은 대체로 0.1%~1% 수준이었어. 그렇지만 특별공급(생애최초특별공급)의 경우 대략 3~8%의 당첨 확률을 가졌어. 그래서 결혼식 일정이 잡혀있던 우리는 혼인신고를 미리 했어. 당시에는 3기신도시 사전청약(고양창릉, 남양주왕숙, 하남교산 등)뿐만 아니라 2기 신도시(인천검단, 평택고덕, 오산세교, 화성동탄, 파주운정) + 시흥장현, 고양지축, 고덕강일 등 공공택지 분양가상한제 지역에 예정된 분양이 굉장히 많았어. 3~8%의 특별공급 당첨확률을 생각하면 확률이 너무 낮다고 생각할수도 있지만, 우리는 넣을 수 있는 지역과 단지의 폭이 넓었기 때문에 '50번 넣으면 하나라도 되지 않을까?'라는 마음으로 접근했어. 각 단지의 당첨확률은 3~8%이지만 역으로 생각하면 20~30번 넣어서 모두 떨어질 확률은 제법 낮아. 1년에 약 20~30개의 공공택지 분양가상한제 단지들이 분양을 하니, 3년 동안 꾸준히 넣으면 떨어질래야 떨어질 수 없을거라는 결론을 내렸고 이를 실행했어. 그렇게 우리는 22년 1월, 12번의 탈락 끝에 13번째 청약에서 지금의 집을 분양받게 되었어. 관련 내용의 자세한 내용이 궁금하다면 아래글을 참고해봐. 수학적으로 완전히 정확하지는 않지만 대략적인 아이디어 차원에서 이해하면 좋겠어!

[부동산/청약&분양 꿀팁] - [청약/분양] 청약당첨 운이 아니다? 로또청약?(Feat. 확률로 접근해보는 청약 당첨 전략)

[청약/분양] 청약당첨 운이 아니다? 로또청약?(Feat. 확률로 접근해보는 청약 당첨 전략)

 22년 1월 아파트를 분양받자마자 미국과 한국의 기준금리 인상으로 집값이 무섭게 빠졌어. 그렇지만 우리는 분양가상한제 지역 아파트를 분양받았기 때문에 별로 타격이 없었어. 청약에 막 당첨될 때만 해도, 인근 단지가 9억 5천~9억8천까지 갔었거든? 그러다가 6억까지 쭉~~빠졌어. 그렇지만 우리는 어차피 5억에 분양을 받은 것이기 때문에 별로 타격이 없었어. 어차피 더 싸게 들어온거니까~하고 그냥 살다보니까 다시 6억5천~7억대까지 올라온 것 같아. 투자에 있어 가장 기본이 되는 건 싸게 사서, 비싸게 파는거라고 생각해. 비싸게 팔 수 있을지 없을지는 모르겠지만 분양가상한제를 이용해 우선 엄청 싸게 들어온건 맞으니까, 절반은 성공한채로 시작했다고 생각해. 이런 측면에서 나는 주변 친구들에게 공공택지 분양가상한제 지역 아파트 청약을 줄곧 추천해왔고, 내 친구들은 20대후반에 8명이나 32평~34평짜리 신축 아파트를 마련했어. 중간 중간에 부동산 폭락에 대한 이야기들이 들려왔지만 나와 내 친구들은 딱히 신경쓰지 않았고 시간이 지남에 따라 신규 착공 아파트 공사비가 인상되었어. 이제는 모두가 '우리가 그때 싸게 분양 받았다.'라는 걸 알게 됐고 그때 당시에는 없던 호재가 하나씩 생기며 그 누구도 이제 의심하지 않아.

 

#2 정책대출(보금자리론, 특례보금자리론, 디딤돌대출 등)

 규니지니는 22년 1월 아파트 청약에 당첨되었고 23년 10월~12월 입주를 앞두고 있었지. 당시에는 특례보금자리론이 없었어. 당시에는 정책 대출 중 적격대출과 보금자리론, 디딤돌대출이 있었지. 우리는 당시에 소득 기준 초과로 디딤돌대출과 보금자리론을 받을 수 없었어. 그런데 회계사친구와 이야기를 하다가, 근로소득과 기타소득에 대한 개념을 알게 되었고 각 소득이 연봉에 산입되는 시기가 다르다는걸 알게 됐지. 나와 지니가 가진 소득 중 기타소득이 약 500만원 정도가 있었고 이것에 기타수당을 조금 포기하면 당시의 보금자리론 기준이었던 부부합산 8,500만원 소득의 안쪽으로 들어올 수 있었어.(2022년 소득을 약 8,480만원으로 세팅) 추후에 금리가 어떻게 변할지 예측하기 어려운 시장이었기 때문에 보험차원에서 해둔 것이었지. 참고로 대출을 받을 때에는 대출 신청 시점의 전년도 원천징수영수증, 즉 전년도 연봉을 기준으로 심사하기 때문에 내가 내년에 아파트 입주를 기다리고 있다면 전년도 연봉을 체크해볼 필요가 있어. 그런데 해가 바뀌며 특례보금자리론이라는 것이 생기며 우리의 노력은 물거품이 되는 것처럼 보였어.
 그런데 대통령 주관 저출산-고령사회 대책 위원회에서 '혼인 패널티'에 대한 논의가 이루어지더니 2023년 중 디딤돌대출의 신혼부부 소득요건을 상향조정한다는 정부 자료를 보게 되었어.(규니는 매일 아침 기획재정부와 국토교통부 보도자료를 읽어.) 다양한 자료를 찾아보니 기존 소득요건 7,000만원에서 8,000~10,000만원 수준으로 기준을 완화하는 것으로 논의중이더라고. 우리는 디딤돌대출이 될 경우와 되지 않을 경우를 고려하여 자금 계획을 여러가지 시나리오로 짜고, 디딤돌대출의 소득요건 완화 시점에 따라 우리가 아파트 입주일을 어떻게 할지도 여러가지 시나리오로 계획을 세웠어. 여러 차례 논의를 거쳐 2023년 10월, 디딤돌대출의 신혼부부 소득요건이 8,500만원으로 완화되었어. 그래서 우리는 2%대에 디딤돌 대출을 받을 수 있어 매우 기뻤고 와중에도 평정심을 잃지 않고 우대금리 요건을 맞추기 위해 아파트 입주일을 2달 가량 미뤄서 청약통장 5년 요건을 맞춰 0.3%의 우대금리를 추가로 받고 12월에 입주를 했어. 2달간 더 원룸생활을 했어야 하지만 30년간 고정금리로 이자를 0.3% 아낄 수 있었지. 그렇게 우리는 2%대로 30년 고정금리 체증식 디딤돌 대출을 받았어. 화폐가치 하락과 인플레이션에 대한 글을 잘 읽은 친구라면 이게 얼마나 엄청난 혜택인지 알거야. (당장 대출 받아서 파킹통장에만 넣어놔도 이자가 3.5%야. 돈 빌려서 오히려 돈을 버는 구조가 생긴거지.)
 타이밍 좋게 정책이 바뀌어준 것은 정말 천운이었어. 그렇지만 만약의 경우를 대비하지 않았다면 소득기준이 완화되었어도 규니지니는 소득이 넘쳐서 신혼부부 디딤돌대출 혜택을 받지 못했을거야. 흔히들 운칠기삼이라는 말을 많이 사용하잖아. 나는 이 말이 맞다고 생각해. 그런데 좀 더 명확히 하면 기삼운칠인 것 같아. 기술(노력, 공부, 인내 등)이 선행되었을 때 그 준비된 자들에게 운이 쏟아지는 것 같아. 인생은 어차피 운빨이야~가 아니라 노력하고 기다린 자에게 운이 쏟아져~가 맞는 말이라 생각해. 각 순간의 노력, 선택들이 추후에 다양한 형태로 돌아올 수 있으니 당장 손에 떨어지는 이익이 아니더라도 폭 넓게 관심 가져보면 좋겠어.
 

#3 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제

나는 주변 사람들에게 1세대 1주택은 정부에서 주는 엄청난 혜택이라고 이야기해. 그 중 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 우리같은 서민들이 인플레이션을 헷징하며 안정적인 삶을 위한 보금자리를 만들어주는 제도라고 생각해. 간단히 이야기하면 '대출 받아 집사고, 이자를 내면 그만큼 연말정산 때 세금 깎아줄게!'라는 제도야. 거치식인지 비거치식인지, 고정금리인지, 변동금리인지, 대출 기간이 얼마나 되는지에 따라 소득공제 한도가 달라져. 이 제도는 '소득공제'를 해주는 제도이다 보니 연봉이 높을수록 절세 혜택이 커져. 소득공제*세율로 실질적인 혜택이 계산되기 때문이지. 그래서 나는 나보다 연봉이 높은 지니 앞으로 아파트 명의를 설정하고 대출을 받을 때에도 지니 단독으로 진행했어. 이를 통해 우리는 매달 은행이 이자를 내지만 연말정산 때 지니는 결정세액이 0원 나와! 1년동안 열심히 낸 세금을 전부 돌려받아서, 이걸 다시 지니의 연금저축펀드 계좌를 통해 재투자하고 있지. 자세한 내용이 궁금한 친구들은 아래 글을 참고하도록 해.

[부동산/대출&세금 등] - [세금] 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제(연말정산, 주택 담보대출 이자)

[세금] 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제(연말정산, 주택 담보대출 이자)

 #2에서 이야기한 것처럼 우리는 물가상승률보다도 낮은 금리로 대출을 일으켰고, 이 대출에 대해서 세금 혜택까지 받고 있어. 오히려 대출을 받아 돈을 버는 구조인거지. 거의 꽁짜나 다름 없는 대출로 주거문제를 해결하고나니 우리는 마음 편하게 미국 주식 등 다른 자산에 투자를 하고 있고 대출로 나가는 돈보다 최소 2배가 넘는 수익을 얻고, 앞으로도 2배~3배를 기대하고 있어. 레버리지편에서 다룬 것처럼 레버리지를 일으켜서 인플레이션에 헷징하며 부동산 자산을 취득하고, 또 다른 자산을 얻음으로써 수익을 극대화하는거지!
 

#4 앞으로의 계획, 일시적 1가구 2주택을 활용한 분양권 투자

 규니지니는 지금 34평 신축 아파트에서 즐겁게 신혼생활을 하며, 친구들이 원룸 월세 내는 정도의 주거비를 부담하며 살고 있어. 넓고 쾌적한 집, 동네에 내 집이라는 안정감까지 있으니 다른 투자도 멘탈 흔들리지 않으며 잘 하고 있고 아마 앞으로도 더더 성공적일거라 생각해. 이런 측면에서 1가구 1주택은 돈을 버는 수단을 떠나서도 멘탈 관리에도 굉장히 효과적이기 때문에 주변의 친구들에게 1주택은 진리다.(고점 물리는 것 빼고)라고 이야기하는 편이야.

일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 전략

 우리는 올해 12월이 지나면 새로운 주택을 슬슬 알아볼거야. 현재 살고 있는 주택을 매수한지 1년이 되는 시점이기 때문이야. 기존 주택을 매수하고 1년이 지난 후에 신규주택을 매수할 경우, 일정 조건에 따라 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어. 특히나 이 2번째 주택 취득이 분양권인 경우, 특례 적용에 따라 대략 5~6년간 2주택 레버리지 효과를 낼 수 있기 때문에 분양권에 관심을 가지고 있어. 또 현재 주택을 워낙 좋은 조건(가격, 대출 등)에 포지션을 잡았을 뿐더러 지금 이 지역이 27~28년 이후 매력적일 것이라 생각해서 이 집을 빨리 팔기는 싫어서이기도 해. 그래서 우리는 매력적인 분상제 지역 분양이 있다면 도전해보려고 규니와 지니 통장 모두 유지하고 있어.(지니는 새로 만들어서 열심히 기간 채우는 중!)
 아마 이르면 25년 말부터 3기 신도시의 민간분양이 시작할 것 같아. 전용84제곱 기준으로, 내가 예상하는 분양가는 10억 +a야. 경기 상황에 따라 다르겠지만 많은 사람들이 이 분양가를 받아들이지 못할 것 같아. 2기 신도시에서도 그랬듯이 "거기가 예전에 배밭이었는데~", "예전에 거기가 못 사는 사람들 사는 동네였는데~" 타령을 하는 사람들이 많을거고, 2기신도시의 5억대 분양가에 적응해있는 사람들은 10억짜리 신도시 분양을 받아들이지 못하지 않을까 싶어. 이 때에 규니지니는 서울 접근성이 좋은 3기 신도시 분양에 적극적으로 참여할거야. 분양이 진행되면 약 2년반~3년 후에 입주를 하겠지. 나는 이 시점이 빠르면 29년 즈음이라고 봐. 일시적 1가구 1주택 1분양권 특례 적용을 받으면 현재 살고 있는 주택을 31~32년까지 매도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으니 꽤 오랜 시간동안 2주택 레버리지 효과를 누릴 수 있어.
 분양권을 통해 갈아타기를 하고 나서 기존 주택을 양도소득세 비과세를 받고 팔지, 2주택 포지션을 유지할지는 아직 모르겠어. 그 때 당시의 시장 상황을 봐야겠지. 그렇지만 매력적인 분양가상한제 현장이 있다면 일시적 1가구 2주택이든, 2주택 전략이든 모두 매력적이라고 생각해.
 

#4 정리

 개인마다 취할 수 있는 전략이 다르고 상황이 다르겠지만 내가 부동산을 취득했던 과정들을 정리한 글이 너희에게 도움이 되었으면 좋겠어. 내가 취한 전략 중, 앞으로 취할 전략 중, 한 두가지라도 너희가 활용할 수 있다면 제법 괜찮은 투자가 되지 않을까 싶어. 가령 분양가상한제 주택 청약에 당첨되지 못하더라도, 정책대출과 세금혜택을 받는다면 그렇지 못한 사람들에 비해 상대적으로 좋은 포지션을 잡을 수 있겠지. 그래서 꼭 분양이 아니더라도 좋은 타이밍에 꼭 사고 싶은 집이 있다면 다른 정책들을 활용해서 최대한 수익을 극대화해봐.
 시장을 예측하는건 너무 어려운 것이지만, 주어진 상황 속에서 누릴 수 있는 혜택, 전략들을 잘 활용한다면 부동산 상승이 왔을 때 보다 더 큰 수익을 얻을 수 있고, 부동산 하락이 오더라도 다른 사람들에 비해 상대적으로 손실을 줄이고 더 잘 버틸 수 있을거야.
 또 요즘 사는게 정말 힘들다고들 하잖아. 그럼에도 불구하고 전략을 세우고, 계획해서 대응하면 조금은 살만 하다고 생각해. 너희도 알겠지만 아무것도 없던 내가 조금의 노력들로 과거보다 나은 삶을 살고 있는 것처럼, 이 글을 읽는 너희들도 세상의 부정적인 뉴스에 빠지기보다는 그 상황 속에서 너희가 할 수 있는 것들을 찾아보고 계획해서 이루어냈으면 좋겠어. 지~난 글에서 이야기한 것처럼 FIGHT: Financial Independence, Grow Happiness Together! 를 함께 했으면 좋겠어. 글이 너무 길어져서 세금, 금융자산편은 다음 글에서 이어 공유해볼게.